Przydatność umownego prawa do odstąpienia od umowy

W lecie planuję rozpocząć budowę domu jednorodzinnego. Wstępnie porozumiałem się z wykonawcą co do ceny, za którą miałby go wybudować. Jesteśmy w trakcie negocjowania warunków umowy. Czy w sytuacji, gdybym zmienił zdanie co do osoby wykonawcy, mogę zawrzeć w umowie zapis, że jestem uprawniony do ewentualnego rozwiązania umowy jeszcze przed rozpoczęciem budowy?

Podczas negocjowania warunków umowy strony mogą skorzystać z zasady swobody umów. Jej podstawą jest art. 353¹ Kodeksu cywilnego. Wyznacza on granice swobody umów poprzez brak sprzeczności treści lub celu umowy z właściwością (naturą) stosunku, ustawą ani zasadami współżycia społecznego. Oczywiście swoboda umów przejawiająca się zarówno w możliwości wyboru kontrahenta (wykonawcy), jak i możliwości sprecyzowania warunków zawieranej umowy, opiera się na założeniu, że strony wyrażają zgodę na treść zawieranej umowy. Jeżeli jednak wykonawca, który podejmuje się budowy nieruchomości Czytelnika, akceptuje możliwość rozwiązania umowy jeszcze przed rozpoczęciem wykonania świadczenia i nie żąda zastrzeżenia na swoją rzecz odszkodowania, warto skorzystać z umownego prawa odstąpienia od umowy. Wynika ono z art. 395 § 1 K.c. Zgodnie z jego treścią można zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie w ciągu oznaczonego terminu prawo odstąpienia od umowy. Prawo to wykonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Chcąc skorzystać z możliwości swobodnego odstąpienia od umowy, Czytelnik powinien wprowadzić do umowy zapis, zgodnie z którym (jemu lub obu stronom umowy) do konkretnie oznaczonego dnia przysługuje umowne prawo odstąpienia, o którym mowa w art. 395 § 1 K.c. Skutkiem złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy jest sytuacja, gdy umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły (np. zaliczka), ulega zwrotowi w stanie niezmienionym, chyba że zmiana była konieczna w granicach zwykłego zarządu. Jeżeli natomiast odstąpienie nastąpiłoby już w momencie, gdy pewne prace zostały wykonane, to za świadczone usługi należy się drugiej stronie odpowiednie wynagrodzenie.

Umowne prawo odstąpienia różni się od ustawowego prawa do odstąpienia, o którym mowa w art. 491 § 1 i następne K.c. Umowne prawo odstąpienia strony przewidują bowiem już na etapie zawierania umowy. W przeciwieństwie do ustawowego prawa odstąpienia uprawnienie, o którym mowa w art. 395 § 1 K.c., nie jest uzależnione od zwłoki w wykonaniu zobowiązania, czy innych czynników zależnych od strony. Czytelnik korzystając z odstąpienia umownego nie ma bowiem obowiązku wpisywania, jaka może być przyczyna tego odstąpienia.

"Odstąpienie od umowy nie jest ani nienależytym wykonaniem zobowiązania, ani niewykonaniem zobowiązania, lecz wykonaniem przez jedną ze stron stosunku obligacyjnego uprawnienia prawo kształtującego, realizowanego na podstawie postanowienia zawartego w umowie wzajemnej albo wynikającego z przepisów ustawy".

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 maja 2014 r., sygn. akt I CSK 345/13