Do czego zobowiązuje umowa przedwstępna?

W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej. Umowy przedwstępne wydają się niezbyt skomplikowane, więc wielu sięga po nie bez fachowej pomocy. Problemy rodzą się wtedy, gdy jedna ze stron nie zamierza dotrzymać słowa lub zmienia zdanie rezygnując z zawarcia umowy przyrzeczonej. W takiej sytuacji wiele zależy od tego, jaką formę ma kontrakt przedwstępny oraz w jaki sposób zabezpieczono jego realizację.

W umowie przedwstępnej jedna lub obie strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (definitywnej), przy czym jej istotne postanowienia (np. przedmiot sprzedaży, cena) należy określić już w samej umowie przedwstępnej. Rozróżnienie na to, czy tylko jedna strona, czy może obie mogą żądać zawarcia umowy przyrzeczonej ma kluczowe znaczenie, ponieważ jeśli tylko jedna ze stron mogła się domagać dojścia do skutku finalnej transakcji, to jej kontrahent nie będzie dysponował żadnym roszczeniem, które mogłoby wymusić na uprawnionym przystąpienie do umowy przyrzeczonej. Jednakże w większości przypadków umowy przedwstępne mają charakter dwustronnie zobowiązujący.

Odszkodowanie a realne wykonanie

W przypadku gdy strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej bezpodstawnie uchyla się od jej zawarcia, jej kontrahent może żądać naprawienia szkody, którą poniósł przez to, że liczył na zawarcie umowy przyrzeczonej. Nie jest to niestety pełne odszkodowanie, a jedynie ograniczające się m.in. do kosztów towarzyszących zawarciu przedwstępnego kontraktu. Strony mogą jednak rozszerzyć odpowiedzialność odszkodowawczą do wszelkich szkód wynikających z niewykonania umowy przedwstępnej.

Alternatywą do roszczenia odszkodowawczego jest żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej. Wszystko zależy od tego, czy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności w zakresie odpowiedniej formy umowy (np. aktu notarialnego). Jeżeli wymagania te są spełnione, wówczas zamiast żądać odszkodowania, można dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym celu należy wnieść do sądu o stwierdzenie obowiązku danej osoby do złożenia oświadczenia woli o zawarciu umowy definitywnej. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające taki obowiązek zastępuje to oświadczenie (art. 64 Kodeksu cywilnego). W związku z tym data uprawomocnienia się orzeczenia będzie datą zawarcia definitywnej umowy.

Termin zawarcia umowy

Sprawą drugorzędną jest przyjęty przez strony termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Nie jest to bowiem element obowiązkowy umowy przedwstępnej. Od takiego zastrzeżenia (terminu) nie zależy wcale ważność czy skuteczność przedwstępnego kontraktu ani też roszczenia z niego wynikające. Jego określenie zależy wyłącznie od woli stron takiego kontraktu.

W braku zastrzeżenia w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, termin ten może być wyznaczony przez jedną lub obie strony, w zależności od tego, która z nich uprawniona jest do żądania zawarcia umowy przedwstępnej. Gdy jednak obie strony mają możliwość wyznaczenia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, może się zdarzyć, że każda z nich wyznaczy inny termin. Ustawodawca przewidział taką sytuację, dając jednocześnie rozwiązanie. W takim wypadku za wiążący należy uznawać termin, który został wyznaczony wcześniej. Nie musi to być wcale termin krótszy.

Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, to żadna ze stron nie będzie mogła domagać się jej zawarcia.

Zabezpieczenie umowy przedwstępnej

Sposobów zabezpieczenia realnego wykonania roszczeń wynikających z umowy przedwstępnej jest wiele, przy czym najlepiej skorzystać z kilku naraz. Może to być odpowiednia forma takiej umowy, czyli w przypadku obrotu nieruchomościami, którym najczęściej towarzyszą umowy przedwstępne - akt notarialny. Pozwoli ona dysponować pełniejszym wachlarzem roszczeń aniżeli w przypadku, gdyby umowa przedwstępna została spisana bez udziału rejenta.

Roszczenie z umowy przedwstępnej może także podlegać ujawnieniu w dziale III księgi wieczystej, której umowa definitywna ma dotyczyć. Chodzi o obrót nieruchomościami, prawem użytkowania wieczystego czy spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokali. W tym celu należy domagać się zawarcia w akcie notarialnym wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wpis roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wówczas, nawet jeśli niedoszły sprzedawca nieruchomości przeniesie ją na inną osobę, to taki nabywca będzie się musiał liczyć z obowiązkiem przeniesienia własności na uprawnionego z umowy przedwstępnej, na rzecz którego dokonano wpisu roszczenia do księgi wieczystej.

Najczęściej wykorzystywaną w praktyce formą zabezpieczenia wykonania umowy przedwstępnej jest zadatek. Jego funkcją jest bowiem zdyscyplinowanie stron w dotrzymaniu zawartej umowy. Danie zadatku przy zawarciu umowy przedwstępnej prowadzi do tego, że w przypadku uchylenia się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej można od umowy odstąpić i - w zależności od tego, kto dał i kto otrzymał przedpłatę - zadatek zatrzymać albo żądać podwójnej jego wartości. Co ważne, prawo zatrzymania zadatku lub żądania zapłaty podwójnej jego wartości jest całkowicie niezależne od tego, czy uprawniony poniósł szkodę i w jakiej wysokości.

Gwarancją przyszłej transakcji może być również kara umowna zastrzeżona na wypadek uchylenia się którejś ze stron (bądź tylko jednej z nich) od zawarcia umowy przyrzeczonej. Zastrzeżenie kary umownej jest korzystne choćby z tego względu, że w przypadku, gdy kontrahent okaże się niesłowny, można dochodzić jej zapłaty bez względu na wysokość poniesionej szkody. Dochodząc zapłaty kary umownej nie trzeba więc wykazywać rozmiarów doznanej szkody czy w ogóle faktu jej poniesienia, co nierzadko sprawia spore problemy.

Umowa z pełnomocnictwem

Dopuszczalne przepisami prawa jest także odebranie od drugiej strony nieodwołalnego pełnomocnictwa do zawarcia definitywnej umowy z samym sobą, przez co nawet niestawiennictwo drugiej strony na termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie przeszkodzi dobiciu transakcji. W przypadku gdy przedmiotem transakcji ma być nieruchomość, upoważnienie takie musi przybierać formę aktu notarialnego.

W treści pełnomocnictwa należy wyraźnie przewidzieć, że pełnomocnik może być drugą stroną czynności prawnej, której dokona w imieniu mocodawcy. Z reguły bowiem pełnomocnik nie może dokonywać w imieniu mocodawcy czynności z samym sobą. Od tego zakazu istnieją jednak dwa wyjątki. Jeden dotyczy sytuacji, gdy możliwość taka została przewidziana w dokumencie pełnomocnictwa.

Mocodawca może zrzec się prawa odwołania pełnomocnictwa z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego (np. umowy przedwstępnej) będącego podstawą pełnomocnictwa. Dopuszczalne prawem jest także zastrzeżenie w pełnomocnictwie, iż nie będzie ono gasnąć wraz ze śmiercią mocodawcy.

**Forma umowy przedwstępnej a roszczenia i zabezpieczenia**
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości	Notarialna umowa przedwstępna	Umowa przedwstępna na piśmie
Roszczenie o naprawienie szkody	tak	tak
Roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej	tak	nie
Zadatek	tak	tak
Kara umowna	tak	tak
Pełnomocnictwo do czynności z samym sobą	tak	nie
Dobrowolne poddanie się egzekucji	tak	nie