Jakie prawa daje umowa dzierżawy?

Umowa dzierżawy bywa często mylona z najmem. Dzierżawa daje więcej praw korzystającemu z rzeczy, bowiem gwarantuje mu także pożytki czy to w postaci płodów rolnych czy dochodów, jakie może przynosić np. przedsiębiorstwo. Przedmiotem dzierżawy mogą być zresztą tylko takie rzeczy lub ich zbiory, które przynoszą określone dochody.

Dzierżawa a najem

W praktyce obrotu gospodarczego, i nie tylko, zauważalna jest często tendencja do zastępowania umowy najmu dzierżawą, bez istniejących ku temu przesłanek. Umowa dzierżawy, podobnie jak umowa najmu, daje tytuł prawny do używania cudzej rzeczy. Nie można jednak stosować obu tych umów zamiennie, ponieważ drugim podstawowym uprawnieniem dzierżawcy jest pobieranie pożytków, czego najemca czynić nie może.

Przedmiotem dzierżawy mogą być tylko takie rzeczy lub prawa, które przynoszą pożytki, czy to naturalne (jak płody rolne), cywilne (jak dochody przedsiębiorstwa), czy tzw. pożytki prawa (jak odsetki od wierzytelności pieniężnej). Jest to tylko jedna z kilku różnic, choć najistotniejsza, między umowami najmu i dzierżawy.

Zatem przedmiotem umowy dzierżawy może być zarówno rzecz ruchoma, nieruchomość, a także pewien zbiór rzeczy i praw (np. przedsiębiorstwo, gospodarstwo rolne). Musi ona posiadać określone właściwości, które pozwalają dzierżawcy na pobieranie z niej pożytków. Stąd też najczęściej mamy do czynienia z dzierżawą gruntów rolnych przynoszących płody rolne. Wydzierżawić można także żywy inwentarz. Przedmiotem dzierżawy mogą być również prawa przynoszące pożytki. Przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw (np. znaków towarowych, patentów).

Jaka forma dla umowy dzierżawy?

Umowę dzierżawy można zawrzeć choćby ustnie, jednakże w obrocie przeważa forma pisemna. Brak pisma będzie powodował, że pomimo zawarcia umowy na czas określony dłuższy niż rok, będzie ona uważana za zawartą na czas nieoznaczony. Jeżeli natomiast stronom lub samemu dzierżawcy zależy na ujawnieniu dzierżawy w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości, co jest możliwe, to należy pamiętać o zawarciu umowy w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Bez niej sąd wieczystoksięgowy nie dokona wpisu dzierżawy w dziale trzecim księgi wieczystej.

W przypadku natomiast dzierżawy nieruchomości rolnej dzierżawca prowadzący gospodarstwo rolne, który zainteresowany jest uzyskaniem ustawowego prawa pierwokupu po 3 latach wykonywania umowy, winien zadbać o jej zawarcie na piśmie z datą pewną, tj. notarialnym lub urzędowym poświadczeniem daty zawarcia kontraktu. W przypadku bowiem sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnej, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty,
nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

Czynsz dzierżawny

Podstawowym obowiązkiem dzierżawcy jest płatność czynszu, który może być zastrzeżony w pieniądzu, w świadczeniach innego rodzaju, czy też w ułamkowej części uzyskiwanych z przedmiotu dzierżawy pożytków. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie oznaczony, czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, a w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu.

W przypadku dzierżawy nieruchomości będącej własnością jednostki samorządu terytorialnego (np. gminy) czy Skarbu Państwa, dochodzi również obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości.

W wyjątkowych sytuacjach, jak np. klęski żywiołowe, dzierżawca może żądać od wydzierżawiającego obniżenia czynszu dzierżawnego przypadającego za dany okres gospodarczy.

Na 30 lat bez ograniczeń

Umowę dzierżawy można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Jeśli strony decydują się na określenie terminu końcowego umowy, to należy pamiętać, iż dzierżawę zawartą na czas dłuższy niż 30 lat poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony. Zatem maksymalny czas związania stron umowy dzierżawy terminowym charakterem zobowiązania to 30 lat. Później dzierżawa może trwać w dalszym ciągu, jednak jako umowa zawarta na czas nieoznaczony, co otwiera możliwość jej wypowiedzenia. Strony mogą jednak wówczas postanowić w osobnym porozumieniu (np. aneksie do umowy) o przedłużeniu dzierżawy na kolejny czas oznaczony. W odróżnieniu od najmu dzierżawa na okres 30 lat może być jednak zawarta przez strony bez względu na to, czy prowadzą one działalność gospodarczą.

Wypowiedzenie

Umowę dzierżawy zawartą na czas nieoznaczony można w każdym momencie wypowiedzieć, zachowując termin wypowiedzenia przewidziany w umowie lub w ustawie. W braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Rok dzierżawny nie musi pokrywać się z rokiem kalendarzowym. Może on być liczony od dnia zawarcia umowy. Wchodzić w grę mogą także ustalone zwyczaje, np. nierzadko początkiem roku dzierżawnego gruntów rolnych jest 1 września.

Ponadto dzierżawca może wypowiedzieć umowę - bez względu na jej charakter - ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy wydzierżawiona rzecz ma wady, które albo uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo nie zostały przez wydzierżawiającego usunięte, bądź po prostu nie dadzą się usunąć (np. grunt rolny jest niższej klasy niż deklarował wydzierżawiający).

Natomiast dzierżawę terminową (zawartą na czas oznaczony) można jednostronnie zakończyć tylko w sytuacjach przewidzianych przepisami oraz w umowie.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

Ustawa z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2012 r. poz. 803)