Najem lokali użytkowych nie zawsze bezpieczny

Przedsiębiorca decydujący się na prowadzenie działalności gospodarczej w obcym lokalu na podstawie umowy najmu musi uważać, aby dany kontrakt nie stał się w bliższej lub dalszej przyszłości źródłem strat i problemów. Tak może się stać, gdy po kilku latach najemca postanowi zmienić siedzibę, a do zakończenia najmu pozostaną jeszcze długie lata. Podobnie gdy inwestycje poczynione w przedmiocie najmu pójdą na marne. Istotne jest również określenie górnego pułapu dla ewentualnych podwyżek czynszu.

Czynsz na przyszłość

Zwykle tym, co najbardziej interesuje przedsiębiorców negocjujących i zawierających umowy najmu jest wysokość czynszu. Niestety, mniej uwagi poświęca się jego ewentualnym zmianom w przyszłości. Często materia ta w ogóle nie jest regulowana w umowie najmu, co wcale nie jest korzystne dla najemcy. W ten sposób wynajmujący zyskuje niemal wolną rękę w zakresie wysokości, jak i częstotliwości podwyżek. Zgodnie bowiem z art. 685¹ Kodeksu cywilnego, wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Uprawnienia tego nie wyklucza nawet zawarcie umowy najmu na czas oznaczony. Dlatego tak ważne jest, aby w umowie najmu ograniczyć w jakiś sposób to niebezpieczne narzędzie w rękach wynajmującego.

Najprościej byłoby postanowić, że do danej umowy najmu wspomniany przepis nie znajduje zastosowania, na co jednak wynajmujący może nie wyrazić zgody. Kompromisem jest określenie limitu dla podwyżek, tak co do ich wysokości, jak i częstotliwości (patrz ramka pkt 1) względnie wyłączenie art. 685¹ K.c. z jednoczesną klauzulą waloryzacyjną regulującą wysokość czynszu (patrz ramka pkt 2). W przeciwieństwie do uprawnienia wynajmującego w kwestii wypowiedzenia wysokości czynszu, klauzule waloryzacyjne wykluczają dowolność w tym zakresie, poddając czynsz czynnikom obiektywnym i niezależnym od stron, jak np. skali inflacji, kursowi obcej waluty czy cenie złota.

Czas trwania umowy

W gospodarczych umowach najmu najczęściej z góry określa się ich okres. W przypadku umów zawieranych między przedsiębiorcami termin wynajmu nie może przekraczać 30 lat. Najem może co prawda trwać dłużej, jednak po tym okresie umowa będzie już miała charakter bezterminowy (zawarty na czas nieoznaczony). W praktyce jednak tego typu umowy rzadko przekraczają dekadę. Niemniej nawet 5-letni czy 10-letni okres najmu, w braku postanowień przewidujących przypadki wcześniejszego wypowiedzenia, bywa dość niebezpieczny dla najemcy.

Umowa najmu zawarta na czas oznaczony w zasadzie wyklucza możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia, a to z kolei rodzi poważne ryzyko finansowe.

Poza nielicznymi przypadkami wymienionymi w przepisach, w których możliwe jest wypowiedzenie najmu, a także ewentualnie sytuacjami określonymi w samym kontrakcie, umowy najmu zawartej na czas oznaczony nie można przed terminem wypowiedzieć. Typowym zdarzeniem kończącym taki stosunek prawny bywa po prostu upływ czasu, co jednak nie wyklucza kontynuacji umowy, jeżeli strony są tym w dalszym ciągu zainteresowane. Zawsze też możliwe jest rozwiązanie umowy za zgodą obu stron (umowa rozwiązująca).

Ustawodawca dopuszcza jednak taką możliwość, aby strony przewidziały (z góry) w umowie określone przyczyny uzasadniające jednostronne jej zakończenie przed terminem. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą bowiem wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 K.c.). W celu ograniczenia wspomnianego ryzyka finansowego najemca powinien więc zmierzać do zastrzeżenia sobie prawa wypowiedzenia umowy najmu w określonej sytuacji finansowej (np. w przypadku osiągniętej straty za ubiegły rok obrotowy).

Gdy lokal wymaga ulepszeń

Sposób rozliczenia nakładów ulepszających w przedmiocie najmu zależy również od woli (decyzji) stron. Jeżeli w umowie brak postanowień na ten temat, zastosowanie znajduje po raz kolejny niezbyt korzystna dla najemcy regulacja, pozwalająca wynajmującemu dokonać wyboru jednego z dwóch: zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądania przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 K.c.). Niemniej uznać należy, iż wynajmujący nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli wynajmujący zgodził się na dokonanie przez najemcę określonych nakładów.

W przypadku jednak gospodarczych umów najmu, których autorami są wynajmujący, kwestia nakładów poczynionych w lokalu użytkowym bywa jednoznacznie rozstrzygana na niekorzyść najemców. Wynajmujący zazwyczaj wykluczają jakiekolwiek rozliczenia finansowe z najemcą z tytułu poczynionych przez tego ostatniego inwestycji przystosowujących dane pomieszczenie czy lokal do profilu wykonywanej działalności. Zakazuje się także dokonywania potrąceń tego rodzaju nakładów z czynszem najmu. Najemca chcący uniknąć strat z tego tytułu nie powinien się zgadzać na takie rozwiązanie kwestii ulepszeń, dążąc raczej w kierunku zobowiązania wynajmującego do zwrotu ich wartości lub - co nawet lepsze - pokrycia odpowiednio udokumentowanych wydatków inwestycyjnych.

Przykładowe postanowienia w umowie najmu dotyczące podwyżki czynszu

1) Wypowiedzenie wysokości czynszu najmu może być dokonywane przez wynajmującego nie częściej niż raz w roku kalendarzowym z zachowaniem dwumiesięcznego okresu wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego, przy czym w danym roku czynsz może ulec podwyższeniu maksymalnie o 5% w stosunku do stawki czynszu obowiązującej na koniec poprzedniego roku kalendarzowego.

2) Wynajmujący nie może wypowiedzieć wysokości czynszu najmu. Czynsz najmu będzie podlegał waloryzacji w każdym kolejnym roku kalendarzowym w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych za ubiegły rok ogłaszanemu przez Prezesa GUS. Waloryzacja czynszu nie wymaga zmiany umowy. Czynsz w nowej wysokości będzie obowiązywać począwszy od 1 kwietnia każdego roku kalendarzowego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)