Gazeta Podatkowa nr 87 (919) z dnia 29.10.2012

O czym musi pamiętać najemca firmowego lokalu?

W przypadku najmu lokali użytkowych strony wykorzystujące takie powierzchnie nie korzystają już ze szczególnej ochrony lokatorskiej, na jaką mogą liczyć najemcy mieszkań. Dlatego też istotną rolę pełnią postanowienia umowy, które zwłaszcza w odniesieniu do lokali znajdujących się w biurowcach czy galeriach handlowych, mogą być naszpikowane niekorzystnymi dla najemcy zapisami.

Liczne nakazy, zakazy, terminy, dodatkowe opłaty i kary umowne to w takich kontaktach chleb powszedni. Większe ryzyko tkwi jednak tak naprawdę w mniej rzucających się w oczy postanowieniach - dotyczących czasu trwania umowy, opłat dodatkowych, ewentualnych zmian stawki czynszu czy rozliczenia nakładów.

Do 30 lat

Rozpoczęcie działalności handlowej czy usługowej w nowym lokalu wiąże się zwykle ze znacznymi inwestycjami mającymi na celu przystosowanie, wykończenie i wyposażenie najmowanej powierzchni. Warto więc upewnić się, czy tego rodzaju nakłady nie pójdą szybko na marne. Dlatego też nie tylko wynajmującemu, lecz również najemcy powinno zależeć na zastrzeżeniu oznaczonego czasu trwania umowy (np. na 8 lat) z opcją jego przedłużenia.

Umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta na czas oznaczony do 30 lat lub na czas nieoznaczony.

Decyzja co do tego, jak długo najemca będzie uprawniony do używania lokalu należy do stron umowy najmu, jednak nie do końca. Jeszcze kilka lat temu żadna umowa najmu nie mogła być z góry zawarta na okres dłuższy niż 10 lat - po tym czasie przekształcała się z mocy prawa w kontrakt bezterminowy. Jednakże począwszy od 1 stycznia 2009 r. limit ten uległ znacznemu podwyższeniu w przypadku umów zawieranych między przedsiębiorcami, czyli np. pomiędzy podmiotem będącym właścicielem galerii handlowej a osobą zainteresowaną otwarciem w tym obiekcie swojej placówki. Obecnie termin najmu może być w obrocie gospodarczym określany nawet na 30 lat, o czym wyraźnie stanowi art. 661 § 2 Kodeksu cywilnego. Dopiero po tym okresie przekształci się w umowę zawartą na czas nieoznaczony.

Jednak umowa najmu zawarta na czas oznaczony tworzy trwalszy stosunek prawny między stronami. Poza nielicznymi przypadkami wymienionymi w przepisach, w których możliwe jest wypowiedzenie najmu, a także ewentualnie sytuacjami określonymi w samym kontrakcie, takiego kontraktu nie można przed terminem wypowiedzieć. Typowym zdarzeniem kończącym taki najem bywa po prostu upływ czasu, co jednak nie wyklucza kontynuacji umowy, jeżeli strony są tym w dalszym ciągu zainteresowane. Zawsze też możliwe jest rozwiązanie umowy za zgodą obu stron (umowa rozwiązująca).

Skoro więc kontrakt taki zabezpiecza najemcę przed zbyt wczesną decyzją wynajmującego o "podziękowaniu za dotychczasową współpracę", to i działa w drugą stronę. Jeżeli się okaże, że wybrana lokalizacja nie przynosi spodziewanych profitów, rezygnacja najemcy z odpłatnego korzystania z danej powierzchni nie będzie możliwa. Co więcej, na taką ewentualność właściciele dużych obiektów handlowo-usługowych potrafią się dobrze zabezpieczyć, przewidując np. wysokie kary umowne.

Wprawdzie ustawodawca dopuszcza taką możliwość, aby strony przewidziały (z góry) w umowie określone przyczyny uzasadniające jednostronne jej zakończenie przed terminem. Jak wynika bowiem z art. 673 § 3 K.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Rozliczenie nakładów

Najemca, który zmuszony jest poczynić spore nakłady, aby w ogóle przystosować dane pomieszczenie do profilu wykonywanej działalności, chętnie widziałby możliwość ich późniejszego rozliczenia z wynajmującym. Na to jednak trudno liczyć w przypadku najmu "komercyjnego".

Sposób rozliczenia inwestycji w przedmiot najmu zależy przede wszystkim od decyzji stron. Jeżeli w umowie brak postanowień na ten temat, zastosowanie znajduje dość niekorzystna dla najemcy regulacja, pozwalająca wynajmującemu dokonać wyboru jednego z dwóch: zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu albo żądania przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 K.c.). Uznaje się przy tym, iż wynajmujący nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, jeżeli wynajmujący zgodził się na dokonanie przez najemcę określonych nakładów.

W przypadku jednak umów opracowywanych na zlecenie właścicieli dużych obiektów handlowych, kwestia nakładów poczynionych w lokalu użytkowym bywa jednoznacznie rozstrzygana na niekorzyść najemców. Wynajmujący po prostu nie ma zamiaru (ani wówczas obowiązku) za nic zwracać. Nie pozwala też na dokonywanie potrąceń z czynszu najmu.

Zmiany czynszu

Analizując wysokość czynszu, osoba zainteresowana najmem lokalu użytkowego powinna także zwrócić uwagę na zapisy dotyczące zmian oraz waloryzacji czynszu. Generalnie wynajmujący lokal może bowiem podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (nawet jeśli umowa najmu została zawarta na czas oznaczony). Ponieważ wynika to z treści art. 685¹ K.c., brak wzmianki na temat możliwości zmiany czynszu niekoniecznie oznacza więc dobrą wiadomość.

W związku z tym powstaje pytanie: czy najemca ma prawo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem w postaci wygaśnięcia kontraktu i bez negatywnych dla najemcy konsekwencji? Odpowiedź zależy od brzmienia umowy. Jeżeli najemca zgodził się na zmiany wysokości czynszu w określonych graniach i częstotliwości, to trudno mu później przyznać prawo do odmowy przyjęcia podwyżki ze wspomnianym skutkiem.

Podobne wątpliwości nie dotyczą waloryzacji czynszu, która odbywa się niejako automatycznie na podstawie obiektywnych wskaźników (np. inflacji, kursu obcej waluty, ceny złota).

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)