Zastaw na rzeczach najemcy

Przez kilka lat wraz z żoną wynajmowaliśmy nasze mieszkanie tej samej osobie, jednak od ponad dwóch miesięcy nie możemy uzyskać od niej zapłaty. Najemca poinformował nas, że w ciągu tygodnia opuści lokal, ale wobec utraty pracy nie ma z czego zapłacić. W jaki sposób możemy zabezpieczyć zapłatę i dochodzić należności?

W przypadku zaległości w zapłacie czynszu najmu Czytelnik może oczywiście dochodzić należności W sądzie, jednak w przypadku, gdy najemca nie opuścił jeszcze lokalu, skuteczniejszym sposobem może okazać się zastaw na rzeczach ruchomych najemcy. Możliwość ustanowienia zastawu na rzeczach najemcy wynika z art. 670 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Czytelnik może zatem dokonać zastawu na rzeczach najemcy w celu uzyskania należności czynszowych za okres do roku.

Wykonanie zastawu polega na uniemożliwieniu najemcy usunięcia jego rzeczy z mieszkania i zabezpieczeniu ich na własne niebezpieczeństwo. Uniemożliwienie wyniesienia ruchomości z mieszkania jest bardzo ważne, bowiem przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte (art. 671 § 1 K.c.). Jeżeli zatem najemca ma w mieszkaniu cenne przedmioty, na których mu zależy (sprzęt RTV, obrazy, pamiątki itp.), Czytelnik powinien uniemożliwić mu ich wyniesienie, a działanie takie jest zgodne z prawem i nie wymaga wcześniejszego informowania o tym najemcy. Prawo zastawu na rzeczach najemcy wynika bowiem wprost z ustawy i wynajmujący może je realizować w przypadku braku zapłaty czynszu.

Czytelnik powinien jednak mieć świadomość, iż odpowiada on za rzeczy najemcy objęte zastawem, powinien więc je zabezpieczyć i chronić przed uszkodzeniem, np. przez kolejnego najemcę. Odpowiedzialność wynajmującego jest szeroka. Jak wskazał Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 14 kwietnia 2010 r., sygn. akt I ACa 240/10, wynajmujący zatrzymuje rzeczy najemcy na własne ryzyko i odpowiada za ich przypadkową utratę lub zniszczenie nawet pomimo zachowania należytej staranności.

W sytuacjach gdy najemca posiada w lokalu cenne dla niego przedmioty, zastaw zazwyczaj okazuje się skuteczny. Jeżeli zastaw nie przyniesie skutku lub Czytelnik nie chce z niego skorzystać, alternatywą jest złożenie do sądu pozwu o zapłatę. Roszczenie takie dochodzone jest w postępowaniu uproszczonym, a sąd wydaje nakaz zapłaty. W przypadku dochodzenia czynszu najmu konieczne jest jednak złożenie pozwu na urzędowym formularzu. Obowiązek taki wynika z art. 505¹ pkt 2 w związku z art. 505² Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).

Ustawowe prawo zastawu na rzeczach najemcy przysługuje bez wcześniejszego poinformowania o tym najemcy.