Gazeta Podatkowa nr 20 (1270) z dnia 10.03.2016
Forma umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Zamierzam kupić mieszkanie. Sprzedający poinformował mnie, że umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza. Czy faktycznie jest taki obowiązek? Wiąże się to z pewnością z większymi kosztami, które ponosi strona kupująca. Wielokrotnie widziałem umowy przedwstępne spisane w zwykłej formie. Czy warto zatem przystać na taki warunek?
TAK. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej - jest to tzw. umowa przedwstępna. Wynika to z art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie musi być zawierana w formie aktu notarialnego. Jednak skutki, jakie taka umowa wywiera w zależności od formy jej zawarcia, są diametralnie różne. Sprawę należy rozpatrywać w świetle sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej - w tym przypadku umowy sprzedaży nieruchomości. W przypadku gdy umowa nie ma formy aktu notarialnego, od strony, która odmawia zawarcia umowy przyrzeczonej, można żądać tylko odszkodowania w ograniczonym zakresie. Odszkodowanie obejmuje głównie koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej. Jest to tzw. ujemny interes umowy (art. 390 § 2 K.c.). W ramach tego odszkodowania nie mieści się jednak możliwość domagania się np. utraconych korzyści w wyniku niewykonania umowy przyrzeczonej. Oczywiście strony mogą w umowie przedwstępnej inaczej określić zakres odszkodowania, co jednak w zdecydowanej większości przypadków nie ma miejsca.
Gdy umowę przedwstępną zawarto w formie aktu notarialnego, można złożyć w sądzie pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej - wyrok sądu zastępuje wtedy oświadczenie drugiej strony. Innymi słowy - można prawnie "zmusić" stronę do tego, aby umowa przyrzeczona (w tym przypadku sprzedaży nieruchomości) została zawarta. Forma notarialna umowy przedwstępnej umożliwia również ujawnienie w księdze wieczystej nieruchomości roszczenia kupującego o zawarcie umowy przyrzeczonej, co minimalizuje ryzyko związane z tym, że sprzedający w międzyczasie sprzeda nieruchomość innej osobie. Niewątpliwie zatem ta forma umowy zwiększa bezpieczeństwo kupującego. Jednocześnie kupujący musi pamiętać, że gdyby to on chciał wycofać się z kontraktu, analogiczne uprawnienia przysługują sprzedającemu.
Co istotne dla kupującego, podpisanie umowy przyrzeczonej w formie notarialnej nie zwiększa kosztów notarialnych tego przedsięwzięcia. W przypadku umowy przedwstępnej notariusz pobiera bowiem jedynie połowę taksy notarialnej. Druga połowa pobierana jest przy zawarciu umowy przyrzeczonej. Tym samym nie ma w zasadzie różnicy w ostatecznym rozliczeniu czy umowa przedwstępna była zawarta jedynie w zwykłej formie pisemnej, czy u rejenta.
www.KodeksCywilny.pl - Umowy cywilnoprawne:
| Jeśli nie znalazłeś informacji, której szukasz, wejdź do serwisu | ||
| www.UmowyCywilnoprawne.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
20.11.2024 (środa)
25.11.2024 (poniedziałek)
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
WSKAŹNIKI
Bieżące wskaźniki wraz z archiwum
KALKULATORY
Narzędzia księgowego i kadrowego
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
| ||||||||||||
|
||||||||||||