Realizacja hipoteki po zmianie właściciela

Kilka lat temu spółka udzieliła osobie fizycznej pożyczki na kwotę 50 tys. zł zabezpieczonej hipoteką na mieszkaniu tej osoby. W ubiegłym miesiącu minął bezskutecznie termin spłaty. Monit o zwrot pożyczki niewiele dał. Dokonaliśmy weryfikacji zabezpieczeń i okazuje się, że na początku 2014 r. pożyczkodawca podarował mieszkanie komuś z rodziny (o tym samym nazwisku). Czy mógł tego dokonać w sposób ważny i zgodnie z prawem? Jak w takim przypadku realizować zabezpieczenie hipoteczne?

Wpis hipoteki do działu IV księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości (lokalowej, gruntowej, budynkowej, względnie dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu) nie stanowi przeszkody prawnej w zbyciu tej samej nieruchomości osobie trzeciej, czy to w formie umowy sprzedaży, darowizny, czy też w jakikolwiek inny sposób. W prawie cywilnym obowiązuje zakaz wyłączania czy ograniczania przez czynność prawną (np. umowę) uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne (art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego, Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Niedopuszczalne jest także samo zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki (art. 72 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).

Powyższe nie oznacza, że hipoteka wygasa czy nie może być "realizowana" (stanowiąc w końcu rzeczowe zabezpieczenie spłaty wierzytelności). Hipoteka obciąża nieruchomość lokalową niezależnie od tego, kto jest jej aktualnym właścicielem. Zatem sprzedaż czy darowizna obciążonego hipoteką lokalu mieszkalnego (lub innej nieruchomości) nie spowoduje wygaśnięcia takiego zabezpieczenia. Przeciwnie, istota hipoteki została wyrażona w samej jej definicji zawartej w art. 65 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Otóż w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Osoba, która nabyła lokal obciążony hipoteką odpowiada więc rzeczowo (z danej nieruchomości) wobec spółki będącej wierzycielem hipotecznym. Oznacza to, że spółka może pozwać o zapłatę zarówno dłużnika osobistego (pożyczkobiorcę), jak i dłużnika rzeczowego (nabywcę mieszkania z hipoteką), przy czym w wyroku zasądzającym zwrot pożyczki odpowiedzialność tego drugiego będzie ograniczona do nieruchomości. Sąd powinien zastrzec tej osobie prawo powoływania się w toku postępowania egzekucyjnego na ograniczenie odpowiedzialności z określonego lokalu. Spółka (pożyczkodawca) nie będzie więc mogła egzekwować spłaty pożyczki od nabywcy mieszkania z innego majątku niż ta nieruchomość. Takich ograniczeń nie będzie wobec pożyczkobiorcy, czyli dłużnika osobistego, który odpowiada za wykonanie umowy pożyczki całym swoim majątkiem.