Wynagrodzenie za ustanowienie drogi koniecznej

Ustalanie przez sąd wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej powinno opierać się na uwzględnieniu wszystkich istotnych okoliczności dotyczących nieruchomości. Nie jest to jednak odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości, nie powinno zatem przekraczać jego wysokości.

STAN FAKTYCZNY:

Wnioskodawczyni będąca właścicielką nieruchomości wystąpiła do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej do jej nieruchomości rolnej pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Przed złożeniem wniosku o ustanowienie drogi koniecznej wnioskodawczyni dojeżdżała do swojej nieruchomości (użytkowanej sezonowo), na zasadach grzecznościowych. Przejeżdżała przez nieruchomość będącą własnością uczestników postępowania - małżeństwa M., którzy wykorzystują działkę na cele rolnicze. Teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a działka jest nieuzbrojona. Uczestnicy postępowania wyrazili zgodę na dotychczasowy sposób dojazdu do nieruchomości, czyli wydzielenie pasa gruntu o szerokości 6 metrów i powierzchni 460 m².

Sąd I instancji ustalił służebność drogi koniecznej na nieruchomości uczestników na rzecz każdoczesnego właściciela sąsiedniej nieruchomości. Jednocześnie ustalił okresowe wynagrodzenie za ustanowienie służebności w wysokości 1.267 zł rocznie, płatne do 31 marca każdego roku. Sąd uznał bowiem, iż choć teren użytkowany jest rolniczo, to na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu może być przeznaczony na budownictwo mieszkaniowe. Zatem przy ustaleniu wynagrodzenia za ustanowienie drogi koniecznej należy wziąć pod uwagę takie przeznaczenie nieruchomości. Ustalając wynagrodzenie za ustanowienie służebności, sąd I instancji przyjął stawkę rynkową dla 1 m² nieruchomości z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe w wysokości 24.000 zł, które z uwagi na wysokość kwoty rozłożył na roczne raty. Wnioskodawczyni wystąpiła z apelacją kwestionując wysokość kwoty. Sąd II instancji utrzymał jednak orzeczenie w mocy. Wnioskodawczyni wniosła kasację.

SĄD ORZEKŁ:

Skarga kasacyjna jest zasadna, a sąd II instancji powinien ponownie rozpoznać sprawę. Podstawą do żądania ustanowienia drogi koniecznej dla nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej jest art. 145 K.c. Z uwagi jednak na fakt, iż przywołany przepis nie wskazuje, jak ustalić stosowne wynagrodzenie, należy wziąć pod uwagę okoliczności danej sprawy. SN powołał się na ukształtowane orzecznictwo, w którym wskazywał na konieczność wzięcia pod uwagę sposobu wykorzystania pozostałej części nieruchomości właściciela, na której sąd ustanawia drogę konieczną, czy rozwoju terenów sąsiednich. Podstawą orzeczenia nie mogą być jednak wyłącznie hipotetyczne założenia. Z ustaleń sądu nie wynika bowiem, aby właściciele obciążonej nieruchomości podejmowali kroki w celu zmiany przeznaczenia nieruchomości użytkowanej rolniczo. Wysokość wynagrodzenia nie powinna ponadto przewyższać wysokości odszkodowania za grunt zajęty na drogę konieczną.

(postanowienie SN z dnia 18 września 2014 r., sygn. akt V CSK 594/13)