Służebności gruntowe

Służebności, bez względu na rodzaj, należą do tzw. ograniczonych praw rzeczowych. Źródłem ich powstania są najczęściej umowy, ale też orzeczenia sądów, zwłaszcza postanowienia znoszące współwłasność nieruchomości. Służebności spełniają ważną rolę, zwłaszcza w stosunkach sąsiedzkich oraz rodzinnych, ale też w rolnictwie czy obrocie gospodarczym. Pozostają one w mocy niezależnie od ewentualnych zmian właścicielskich.

Odmiany służebności gruntowych

Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Rzadziej spotykane są służebności gruntowe, których istotą jest ograniczenie właściciela nieruchomości obciążonej w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań. Treść służebności gruntowej może się również sprowadzać do tego, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Wśród służebności gruntowych najczęściej spotykane są służebności przechodu i przejazdu (w tym służebności drogi koniecznej) oraz służebności polegające na prowadzeniu i utrzymaniu określonych przewodów zapewniających dostawę określonych mediów. W przypadku tych ostatnich nie może być mowy o służebności przesyłu, jeżeli uprawnionym jest osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości władnącej, a nie przedsiębiorstwo przesyłowe.

Jak powstaje?

Jak wspomniano na wstępie, służebność gruntowa może być wynikiem umowy stron, orzeczenia sądu, ale też decyzji administracyjnej. Co ciekawe, może również powstać w wyniku zasiedzenia, o czym przesądza art. 292 Kodeksu cywilnego. Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie (w złej wierze po 30 latach, zaś w dobrej wierze po 20 latach) tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.

Droga konieczna to droga niezbędna do zapewnienia prawidłowego dostępu do drogi publicznej.

Służebność gruntowa nie może jednak powstać na skutek jednostronnej czynności (oświadczenia) ani też w drodze tzw. umowy z samym sobą. Właściciel dwóch nieruchomości nie może obciążyć jednej z nich służebnością na rzecz drugiej. Co innego, gdyby właściciel nieruchomości miał tylko udział we współwłasności innej nieruchomości.

Ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości obciążonej następuje niemal zawsze na korzyść właściciela innej nieruchomości (władnącej). Jedynie na rzecz rolniczej spółdzielni produkcyjnej można ustanowić służebność gruntową bez względu na to, czy spółdzielnia jest właścicielem gruntu.

Wykonywanie służebności

Ponieważ służebność gruntowa stanowi w istocie formę dozwolonej prawem ingerencji w cudzą własność, ustawodawca wymaga, aby jej wykonywanie odbywało się w taki sposób, aby w jak najmniejszym stopniu utrudnione było korzystanie z nieruchomości obciążonej. Dodatkowo obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża co do zasady właściciela nieruchomości władnącej, choć umowa stron może stanowić inaczej. W przypadku współwłaścicieli ich odpowiedzialność za wykonywanie obowiązku utrzymywania urządzeń jest solidarna.

W braku innych danych, zwłaszcza w przypadku ogólnikowych postanowień umowy ustanawiającej służebność, zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. Jeśli natomiast zaistnieje ważna potrzeba gospodarcza (np. potrzeba zabudowy terenu, pod którym przebiega rura wodociągowa wykluczająca taką inwestycję), właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności (np. przesunięcia urządzenia przesyłowego w inne miejsce tej samej nieruchomości), chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.

Kiedy wygasa?

Najprostszym sposobem zakończenia służebności gruntowej jest po prostu zrzeczenie się danego prawa przez właściciela nieruchomości władnącej. Oświadczenie to powinno być złożone właścicielowi nieruchomości obciążonej. Służebność gruntowa wygasa także w razie tzw. konfuzji, np. gdy właściciel nieruchomości, dla której ustanowiono służebność przejazdu po sąsiednim gruncie, nabędzie działkę z ową drogą od sąsiada.

Warto też pamiętać, że służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. W konsekwencji, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

W przypadku jednak, gdy służebność gruntowa wciąż ma jakiekolwiek znaczenie, lecz nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem. Podobnie, gdy wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa.

Służebność gruntowa wygasa wskutek niewykonywania przez 10 lat. Okoliczności tej nie można jednak podnieść we wniosku do sądu wieczystoksięgowego o wykreślenie służebności celem uzasadnienia tego rodzaju żądania. Jeżeli po 10 latach niewykonywania (np. po 10 latach od zaorania nieuczęszczanej drogi, dla której ustanowiona była służebność gruntowa przejazdu i przechodu) właściciel nieruchomości władnącej nie wyrazi zgody na wykreślenie służebności z księgi wieczystej, to właścicielowi nieruchomości obciążonej taką wygasłą już, choć nadal ujawnioną w księdze, służebnością pozostaje powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym. Podstawę prawną takiego pozwu stanowi art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)