Służebność mieszkania i dożywocie zabezpieczają prawo do mieszkania

Zamierzam podarować córce i zięciowi dom, w którym sama obecnie mieszkam. Chciałabym jednak w formalny sposób zabezpieczyć swoje prawa do tego, by móc do końca życia korzystać nieodpłatnie z dwóch pomieszczeń w tym budynku, niezależnie od tego, kto będzie w przyszłości właścicielem nieruchomości. Czy można to jakoś zrobić?

TAK, istnieje taka możliwość. Można skorzystać z instytucji służebności mieszkania, która może być ustanowiona samodzielnie bądź w ramach umowy dożywocia (np. w powiązaniu z darowizną). Służebność jest ograniczonym prawem rzeczowym ustanawianym na nieruchomości (np. działce zabudowanej domem jednorodzinnym, w lokalu mieszkalnym). Celem tej służebności jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej. Prawo to jest niezbywalne (nie można go np. sprzedać innej osobie), nie podlega dziedziczeniu (nie wchodzi do spadku po śmierci uprawnionego) oraz wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Aby ustanowić służebność, strony muszą zawrzeć umowę, na mocy której właściciel nieruchomości przyzna określonej osobie to uprawnienie. Pamiętać należy o tym, że oświadczenie właściciela, który obciąża swoją nieruchomość ograniczonym prawem rzeczowym (np. służebnością osobistą - służebnością mieszkania), wymaga formy aktu notarialnego. W praktyce jednak cała umowa (oświadczenia obu stron) są wyrażane właśnie w tej formie. Po podpisaniu umowy służebność podlega ujawnieniu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której została ustanowiona. Wpis w księdze wieczystej ujawnia to prawo rzeczowe i każdy potencjalny nabywca domu od razu zobaczy, że nieruchomość obciążona jest tym prawem. Niezależnie od tego, kto stanie się właścicielem nieruchomości w przyszłości, Czytelniczka nie będzie mogła zostać pozbawiona prawa do mieszkania w określonych pomieszczeniach, zgodnie z treścią zawartej umowy. Jedynie w sytuacji, gdy uprawniony dopuszczał się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa (zakłócałby spokój, w niewłaściwy sposób korzystał z pomieszczeń itp.), właściciel ma prawo żądać zamiany służebności na rentę. Nawet więc w tej wyjątkowej sytuacji powstałej niejako z winy uprawnionego, nie pozostanie on bez finansowej opieki. Stanowi o tym art. 303 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Niejednokrotnie służebność tego rodzaju ustanawiana jest przy darowiźnie mieszkania na rzecz innej osoby.

Przy umowie dożywocia - w braku odmiennego porozumienia - obdarowany przyjmuje darczyńcę jako domownika, dostarcza mu nieodpłatnie wyżywienie, ubrania, mieszkanie, światło i opał, zapewnia mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz zobowiązuje się sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Podobnie jak "czysta" służebność mieszkania prawo dożywocia jest niezbywalne.

W samej umowie ustanowienia służebności czy dożywocia warto dokładnie opisać, jaka ma być treść wiążącego porozumienia. Wszystkich wyjaśnień w tym zakresie udzieli stronom notariusz.