Służebność przesyłu i roszczenia właścicieli nieruchomości

Pomimo że regulacja prawna dotycząca służebności przesyłu nie jest już nowością w krajowym systemie prawnym, w dalszym ciągu funkcjonuje bardzo wiele sporów na tle urządzeń przesyłowych, takich jak słupy wysokiego napięcia, gazociągi czy rurociągi przebiegające przez nieruchomości prywatnych właścicieli. W dużej mierze na praktykę wpływa orzecznictwo sądowe.

Wprowadzona do krajowego systemu prawnego w 2008 r. służebność przesyłu jest instytucją, która ma pozwalać przedsiębiorcom przesyłowym, takim jak zakłady energetyczne czy spółki ciepłownicze na funkcjonowanie bez naruszenia własności właścicieli nieruchomości, przez które przebiegają urządzenia przesyłowe. Jest ona uregulowana w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 305¹ K.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz przedsiębiorcy, który zamierza wybudować lub którego własność stanowią urządzenia, o których mowa w art. 49 § 1, prawem polegającym na tym, że przedsiębiorca może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń. Celem służebności przesyłu nie jest więc pozbawienie właściciela nieruchomości władztwa nad jego rzeczą, lecz możliwość ograniczonego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorstwa przesyłowe.

Roszczenia właścicieli

W przypadku posiadania na swojej nieruchomości urządzeń przesyłowych, np. w postaci rurociągu, gazociągu czy słupów i linii energetycznych, właścicielowi przysługują zasadniczo dwa roszczenia, tj. o ustanowienie za wynagrodzeniem służebności przesyłu oraz o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Roszczenie o ustanowienie za wynagrodzeniem służebności przesyłu ma na celu uregulowanie sytuacji prawnej urządzeń istniejących na nieruchomości. W jego wyniku właściciel nieruchomości i przedsiębiorca przesyłowy uzgadniają wynagrodzenie, które stanowić ma rekompensatę za ograniczenie właściciela w korzystaniu z jego nieruchomości. Ustanowienie służebności przesyłu może zostać dokonane zarówno z inicjatywy właściciela nieruchomości, jak i firmy przesyłowej (chociaż zazwyczaj woli ona powołać się na jej zasiedzenie). Może ono zostać dokonane zarówno w drodze umowy stron, jak i w postępowaniu sądowym.

Na okoliczności, które powinny być brane pod uwagę przy ustanawianiu służebności przesyłu, zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 29 września 2016 r., sygn. akt V CSK 2/16. Sąd uznał, że przy ustanawianiu służebności przesyłu na podstawie art. 305¹ K.c. element korzyści (dla uprawnionego) i element obciążenia (dla właściciela nieruchomości, użytkownika wieczystego) powinien być badany przy uwzględnieniu istniejących już urządzeń, stanowiących własność przedsiębiorstwa przesyłowego, w zasadzie z zachowaniem także ich pierwotnej lokalizacji przestrzennej.

Natomiast roszczenie o bezumowne korzystanie z nieruchomości ma podstawę prawną w art. 224 § 2 i art. 225 K.c. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie opiera się na założeniu, że korzystający z cudzego mienia, w braku odmiennej umowy, powinien płacić odpowiednie wynagrodzenie. Roszczenie to nie stanowi odszkodowania, lecz wynagrodzenie za korzystanie z cudzej nieruchomości przez przedsiębiorcę przesyłowego bez umowy. Odnośnie różnicy pomiędzy wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości a wynagrodzeniem za ustanowienie służebności przesyłu trafnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Katowicach w wyroku z dnia 25 maja 2016 r., sygn. akt I ACa 1137/15, wskazując, że: "są to dwie odrębne od siebie instytucje, z których pierwsza znajduje zastosowanie w tych stanach faktycznych, w których przedsiębiorca w przeszłości wykorzystywał urządzenia przesyłowe wybudowane na cudzym gruncie bez tytułu prawnego, a druga zaś wiąże się z uzyskaniem przez tegoż przedsiębiorcę tytułu prawnego, uprawniającego go do eksploatacji owych urządzeń w przyszłości".

Obrona zasiedzeniem

W większości przypadków w związku z roszczeniami właścicieli nieruchomości przedsiębiorcy przesyłowi bronią się zarzutem zasiedzenia służebności przesyłu. Okres zasiedzenia wynosi 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat w przypadku złej wiary. Kwestia zasiedzenia jest jednak sporna, bowiem większość urządzeń przesyłowych zostało posadowionych w poprzednim ustroju co wpływa na ocenę stanów faktycznych. Istnieje wiele wyroków przyjmujących, że zasiedzenie służebności przesyłu jest możliwe, bowiem, pomimo że przepisy ją regulujące obowiązują od 2008 r., wcześniej zastosowanie do niej znajdowały przepisy o służebności gruntowej. Pytania prawne dotyczące tych kwestii zostały przekazane do Trybunału Konstytucyjnego i oczekują na rozstrzygnięcie.

Z kolei Sąd Najwyższy w sprawie o sygn. akt III CZP 100/16 rozstrzygnie bardzo istotne z punktu widzenia zasiedzenia służebności zagadnienie wpływu uwłaszczenia przedsiębiorców przesyłowych na prawo do utrzymywania instalacji. Zagadnienie to może istotnie wpłynąć na ocenę roszczeń właścicieli przez sądy. Co istotne, jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 listopada 2016 r., sygn. akt III CZP 77/16, właścicielowi nieruchomości obciążonej wskutek zasiedzenia służebnością przesyłu nie przysługuje roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z tej nieruchomości za okres poprzedzający zasiedzenie.

W przypadku podniesienia przez przedsiębiorstwo zarzutu zasiedzenia służebności właściciel nieruchomości nie jest bezradny, orzecznictwo sądowe w tym zakresie jest bowiem niejednolite. Właściciel nieruchomości może bronić się przed zasiedzeniem powołując się m.in. na złą wiarę przedsiębiorcy przesyłowego, brak tytułu prawnego do korzystania z cudzej nieruchomości czy kwestie związane z przeniesieniem posiadania.

"Tytułem legitymującym przedsiębiorcę przesyłowego do korzystania w oznaczonym zakresie z cudzej nieruchomości jest prawomocne orzeczenie sądu o ustanowieniu na jego rzecz służebności przesyłu, o której mowa w art. 305¹-305⁴ K.c.".

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2017 r., sygn. akt V CNP 17/16

Podstawa prawa

Ustawa z dnia 24.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2017 r. poz. 459)