Prawo zastawu na rzeczach najemcy a używanie rzeczy

Będąc właścicielem nieruchomości wynajmuję znajdujące się w niej lokale, w tym lokale użytkowe. Jeden z najemców zalega z zapłatą za kilka miesięcy i wypowiedziałem mu umowę. W celu uzyskania zapłaty, poza kaucją, chcę zatrzymać meble i wyposażenie lokalu. Czy do czasu uzyskania zapłaty mogę ich używać lub wynająć je innemu najemcy jako wyposażenie lokalu?

Czytelnikowi, jako wynajmującemu lokal usługowy przysługuje ustawowe prawo zastawu na ruchomościach najemcy, nie oznacza to jednak, że do czasu uzyskania zapłaty Czytelnik może rozporządzać tymi rzeczami tak jak właściciel. Podstawą prawną dla realizacji prawa zastawu jest art. 670 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Istnieje pewna grupa nieruchomości niepodlegających zajęciu wymieniona m.in. w art. 829 K.p.c., dotyczy ona jednak głównie przedmiotów zapewniających minimum egzystencji i rzadko odnosi się do stosunków gospodarczych.

Poza powyższymi wyjątkami ruchomości najemcy znajdujące się w wynajmowanym lokalu mogą zostać objęte ustawowym prawem zastawu. Wygasa ono w momencie ich usunięcia z lokalu, dlatego Czytelnik powinien zapobiec takiej sytuacji, przepisy zezwalają bowiem wynajmującemu na sprzeciwienie się wyniesieniu ruchomości z lokalu. Realizując ustawowe prawo zastawu Czytelnik zatrzymuje rzeczy na własne niebezpieczeństwo, aby uniknąć odpowiedzialności związanej z uszkodzeniem lub utraceniem nieruchomości konieczne jest zatem ich należyte zabezpieczenie.

Ustawowe prawo zastawu nie oznacza przejścia na wynajmującego własności zajętych ruchomości, służy jedynie zabezpieczeniu wobec braku zapłaty czynszu oraz świadczeń dodatkowych, jak np. opłaty za media. Z powyższego wynika, iż Czytelnik nie ma możliwości wynajęcia rzeczy dłużnika innemu najemcy, jako wyposażenia wynajmowanego lokalu. Wynajmujący nie może korzystać z rzeczy będących własnością najemcy, a obciążonych zastawem. Zakaz taki nie wynika wprost z przepisów dotyczących zastawu ustawowego na rzeczach najemcy, do zastawu stosuje się jednak także przepisy art. 306 i następne K.c. regulujące instytucję zastawu. Korzystanie przez Czytelnika z rzeczy będących własnością najemcy może skutkować wystąpieniem przez najemcę z roszczeniem o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy jak i o odszkodowanie za jej uszkodzenie bądź zniszczenie.

Jeżeli pomimo zastosowania ustawowego prawa zastawu najemca w dalszym ciągu odmawia uregulowania zaległej należności, Czytelnik powinien niezwłocznie wystąpić do sądu o wydanie nakazu zapłaty, a po uzyskaniu tytułu wykonawczego i skierowaniu sprawy do komornika, ruchomości te mogą zostać nabyte przez Czytelnika na licytacji komorniczej, bądź przejęte na poczet dochodzonej wierzytelności w przypadku bezskuteczności drugiej licytacji.