Roszczenia współwłaścicieli, gdy brak oferty najmu lokalu socjalnego

Właściciel mieszkania oczekujący bezowocnie na to, aż gmina zaoferuje lokatorom najem lokalu socjalnego, może domagać się od gminy odszkodowania pokrywającego nieosiągnięty na wolnym rynku czynsz oraz straty na opłatach dodatkowych. Problem pojawia się wówczas, gdy mieszkanie czy nawet cały budynek (nieruchomość zabudowana np. kamienicą) należy do większej liczby osób - współwłaścicieli. Orzecznictwo przyjmuje taki kierunek, że każdy ze współwłaścicieli może dochodzić tylko swojego odszkodowania, stosownie do posiadanego udziału we wspólnej nieruchomości.

W sprawach o eksmisję sądy często sięgają po możliwość wstrzymania wykonania wyroku opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu mieszkalnego do czasu otrzymania przez lokatorów oferty najmu lokalu socjalnego. Taką ofertę musi wówczas złożyć gmina i to niezwłocznie po uprawomocnieniu się wyroku. Jeżeli tego nie czyni, wówczas odpowiada za szkodę wyrządzoną właścicielowi nieruchomości na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów (…).

Sytuacja współwłaścicieli

Roszczenie właściciela sprowadza się do utraconego czynszu najmu oraz ponoszonych kosztów eksploatacyjnych. Sprawa znacznie się komplikuje, gdy nieruchomość zajęta przez osoby z prawomocnym wyrokiem eksmisyjnym jest przedmiotem współwłasności, a jest to częsta w praktyce sytuacja. Okazuje się bowiem - przynajmniej według zdobywającej przewagę linii orzecznictwa sądowego - że żaden ze współwłaścicieli nie może dochodzić całego odszkodowania od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego, nawet w ramach tzw. czynności zachowawczej.

Zgodnie z art. 209 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że dochodzenie roszczenia o odszkodowanie nie może być kwalifikowane jako czynność zachowawcza w rozumieniu tego przepisu, niezależnie od źródła kreującego szkodę. Roszczenie odszkodowawcze jest podzielne i dzieli się na tyle niezależnych od siebie części, ilu jest wierzycieli (art. 379 § K.c.).

Orzecznictwo

W orzecznictwie sądowym przeważa stanowisko, że dochodzenie odszkodowania nie stanowi czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 K.c., ponieważ celem tego rodzaju roszczenia jest wyłącznie naprawienie szkody powstałej w mieniu konkretnego współwłaściciela. Jego istotą nie jest zaś, jak np. w przypadku powództwa windykacyjnego, zachowanie prawa stanowiącego przedmiot współwłasności (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 22 września 2011 r., sygn. akt I ACa 452/11; wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 24 września 2002 r., sygn. akt I ACa 276/02).

Przeciwny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 9 czerwca 1998 r. (sygn. akt II CKN 792/97), uznając, że współwłaściciel nieruchomości, który nią zarządza, może na podstawie art. 209 K.c. dochodzić zasądzenia na swoją rzecz całego odszkodowania pieniężnego za wyrządzoną czynem niedozwolonym szkodę. Jednak już w wyroku Sądu Najwyższego z 15 października 2008 r. (sygn. akt I CSK 118/08) przyjęto, że dochodzenie całości roszczenia o odszkodowanie przez jednego ze współwłaścicieli nie jest czynnością zmierzającą do zachowania wspólnego prawa, a tym samym jeden ze współwłaścicieli nie jest legitymowany do dochodzenia całości odszkodowania.

Roszczenie odszkodowawcze

Celem roszczenia odszkodowawczego dochodzonego przez współwłaściciela przeciwko gminie w związku z jej zwłoką w zaoferowaniu lokalu socjalnego nie jest ochrona wspólnego prawa (własności nieruchomości), lecz wyłącznie naprawienie szkody powstałej w mieniu tego konkretnego współwłaściciela. Istota tej szkody polega bowiem na ubytku w majątku tego właśnie współwłaściciela - utracie przez niego korzyści, jakie mógłby uzyskać, gdyby gmina zaoferowała osobom eksmitowanym lokal socjalny i te opuściłyby zajmowany lokal dobrowolnie bądź możliwe byłoby wykonanie wyroku eksmisyjnego w drodze egzekucji. Zachowanie gminy, która nie oferuje osobom eksmitowanym lokalu socjalnego, nie stanowi zagrożenia dla wspólnego prawa, lecz godzi w indywidualne interesy majątkowe poszczególnych współwłaścicieli, pozbawiając ich korzyści, jakie mogliby osiągnąć na wolnym rynku z wynajmu lokalu. Dochodząc rekompensaty pieniężnej na podstawie art. 18 ust. 5 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) współwłaściciel działa w imieniu własnym oraz we własnym interesie. Nie podejmuje więc czynności zachowawczej w rozumieniu art. 209 K.c.

Możliwa cesja

Zatem współwłaścicielowi lokalu dochodzącemu od gminy całego odszkodowania z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego grozi częściowe oddalenie powództwa. Sąd zasądzi na jego rzecz tylko taką część odszkodowania, która przypada na jego udział we wspólnej nieruchomości, zgodnie z zasadą, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (art. 207 K.c.).

Aby uniknąć takiego ryzyka, należy wystąpić o odszkodowanie odpowiadające udziałowi powoda we wspólnym lokalu bądź wystąpić o całość, wcześniej nabywając (w trybie cesji wierzytelności) roszczenia odszkodowawcze pozostałych współwłaścicieli przeciwko gminie.

"Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych nie może być w żadnym razie zaliczone do czynności zachowawczych w rozumieniu art. 209 K.c. Nie jest to bowiem czynność »zmierzająca do zachowania wspólnego prawa«".

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., sygn. akt I CSK 118/08

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121)

Ustawa z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150)