Trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości

Jestem jednym z czterech współwłaścicieli nieruchomości. W ostatnim czasie coraz trudniej dojść mi do porozumienia z pozostałymi właścicielami w kwestiach dotyczących zarządzania nieruchomością. Wydaje mi się, że najlepszym rozwiązaniem będzie doprowadzenie do zniesienia współwłasności. Żaden z właścicieli nie chce jednak skupić pozostałych udziałów i stać się wyłącznym właścicielem. Co można w takiej sytuacji zrobić?

Można domagać się sądowego zniesienia współwłasności.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat. Przedłużenie można ponowić. Określa to art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1740). Jeśli zatem Czytelnik nie podpisywał żadnych porozumień ograniczających możliwość skorzystania ze wspomnianego uprawnienia, wówczas może doprowadzić do zniesienia współwłasności i nie musi w tej sprawie uzyskiwać zgody pozostałych współwłaścicieli. Niemniej zawsze najlepszym rozwiązaniem dla współwłaścicieli jest dojście do porozumienia i np. sprzedanie przysługujących im udziałów jednej osobie.

Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Bardzo często taki podział nie jest możliwy czy korzystny dla stron. W sytuacji gdy sprawa dotyczy rzeczy, której nie daje się podzielić, wówczas może być ona przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Z pytania wynika, że ten sposób zniesienia współwłasności nie wchodzi w grę, niemniej warto, aby z przyczyn ekonomicznych właściciele przemyśleli ponownie czy nie zdecydować się na takie rozwiązanie.

Gdy żaden z powyższych sposobów zniesienia współwłasności nie może być zastosowany, wówczas pozostaje sprzedaż rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Po przeprowadzeniu licytacji, dokonaniu sprzedaży, uzyskaną sumę dzieli się między właścicieli. Trzeba jednak mieć na uwadze, że ten tryb związany jest z konkretnymi kosztami, co więcej - najczęściej suma uzyskana ze sprzedaży nieruchomości w tym trybie jest zdecydowanie niższa niż suma, którą można otrzymać na rynku.

Jeżeli sprawa ma być skierowana do sądu, wówczas pamiętać należy o konieczności uiszczenia opłaty sądowej. Ma ona charakter stały i nie zależy od wartości nieruchomości - wynosi 1.000 zł, a gdy wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności - 300 zł. Często opłata ta jest niższa od kosztów notarialnych, gdy strony znoszą współwłasność nieruchomości w formie umowy.