Gazeta Podatkowa nr 104 (1561) z dnia 27.12.2018

Rozliczenia między współwłaścicielami i współposiadaczami

Współwłasność zarówno gruntów, jak i budynków bardzo często występuje w stosunkach cywilnoprawnych i dotyczy nie tylko członków rodziny czy małżonków, ale także osób niespokrewnionych. Chociaż stosunek współwłasności może trwać przez lata i nie generować konfliktów, to niestety rozliczenia dotyczące współwłaścicieli czy osób będących posiadaczami wspólnej rzeczy mogą być bardzo skomplikowane.

Stosunek współwłasności powstaje w praktyce w wyniku różnych zdarzeń prawnych. Najczęściej jest wynikiem wspólnego dziedziczenia przez kilka osób, nabycia nieruchomości przez małżonków, ale także czynności prawnych zawieranych wspólnie przez kilka osób. Przykładem powstania współwłasności w obrocie gospodarczym może być wspólne nabycie nieruchomości, na której powstać ma siedziba przedsiębiorstwa, która nabywana jest wspólnie przez wspólników tzw. spółki cichej. W przypadku nabywania nieruchomości przez spółki prawa handlowego nie dochodzi do powstania stosunku współwłasności, bowiem właścicielem rzeczy, np. nieruchomości, jest spółka jako odrębna osoba prawna lub ułomna osoba prawna. Zazwyczaj stosunek współwłasności nie powoduje komplikacji dopóki pomiędzy współwłaścicielami nie dochodzi do nieporozumień, jednak ewentualne konflikty między współwłaścicielami mogą powodować duże problemy w korzystaniu ze wspólnej rzeczy i skutkować bardzo skomplikowanymi rozliczeniami.

Uregulowanie współwłasności

Regulacje prawne dotyczące współwłasności zawarte są w przepisach Kodeksu cywilnego. Natomiast w odniesieniu do majątku wspólnego małżonków stosowne regulacje zawiera Kodeks rodzinny i opiekuńczy. Przy czym w odróżnieniu od współwłasności w częściach ułamkowych, która powstaje np. w wyniku spadkobrania czy kupna nieruchomości przez wspólników, wspólność majątkowa małżeńska ma charakter łączny (bezudziałowy). Sens współwłasności sprowadza się bowiem do tego, że własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Przy czym jest ona współwłasnością w częściach ułamkowych albo łączną (art. 196 § 1 K.c.). Potencjalne konflikty dotyczące współwłasności często wynikają z faktu, że współwłaściciele zobowiązani są do współdziałania w zarządzie wspólną rzeczą. Za przykład posłużyć mogą chociażby spory członków wspólnot mieszkaniowych, którzy mając udziały w nieruchomości wspólnej, często nie są w stanie dojść do porozumienia w zakresie sposobu zarządzania nią. Chociaż z art. 197 K.c. wynika domniemanie równości udziałów, to nie ma ono charakteru absolutnego, a zatem udziały poszczególnych współwłaścicieli mogą być różnej wielkości, a ich wielkość najczęściej wyraża się w formie ułamkowej.

Problem posiadania

Na tle współwłasności wyróżnić można kilka problemów prawnych, które dominują w praktyce. Jeden z nich dotyczy posiadania rzeczy wspólnej. Od strony prawnej kwestia ta nie wydaje się skomplikowana, bowiem każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.). Praktyczne stosowanie tego przepisu nie budzi wątpliwości w przypadku, gdy współwłaściciele są zgodni. Przykładem może być chociażby prowadzenie wspólnej działalności gospodarczej na wspólnej nieruchomości przez wspólników tzw. spółki cichej czy zamieszkiwanie we wspólnej nieruchomości przez rodzeństwo. Jeżeli jednak pomiędzy współwłaścicielami istnieje konflikt, sposób posiadania nieruchomości budzi wątpliwości, co najczęściej skutkuje żądaniem zniesienia współwłasności. Sytuacja taka dotyczyć może np. byłych wspólników, którzy nie prowadzą już wspólnej działalności, czy byłych małżonków zamieszkujących po rozwodzie w niewydzielonych częściach nieruchomości. Należy przy tym podkreślić, że obowiązujące przepisy i praktyka nie dzielą współwłaścicieli na lepszych i gorszych, umożliwiając im łączne posiadanie, a więc i korzystanie z nieruchomości. Warunkiem jest takie korzystanie, które da się pogodzić z korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli, a pojęcie to stwarza duże pole do interpretacji. Sąd Najwyższy postanowieniem z dnia 24 listopada 2017 r., sygn. akt I CSK 109/17, uznał, że: "do naruszenia art. 206 K.c. dochodzi, gdy którykolwiek ze współwłaścicieli zostaje pozbawiony posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej".

Chociaż posiadanie rzeczy nie jest obowiązkiem, lecz uprawnieniem właściciela, to może on domagać się dopuszczenia do posiadania rzeczy (np. udostępnienia pomieszczeń we wspólnej nieruchomości). Jeżeli nie korzysta ze współwłasności, to, co do zasady, przysługuje mu z tego tytułu wynagrodzenie od pozostałych posiadaczy nieruchomości. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 24 listopada 2017 r., sygn. akt I CSK 109/17, potwierdził bowiem, że: "współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 K.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 K.c.".

Podział do korzystania

Bardzo często współwłaściciele nieruchomości nie mają też pełnej wiedzy, jakie przysługują im prawa co do poszczególnych części nieruchomości będąc przekonanymi, że są właścicielami poszczególnych części, gdyż zwłaszcza w przypadku nieruchomości budynkowych sytuacja taka trwa od lat. W praktyce chodzi o tzw. podział do korzystania (quoad usum). Polega on na tym, że pomimo trwania stanu współwłasności, strony dokonują tymczasowego podziału rzeczy do wyłącznego korzystania, np. wydzielenie miejsc pod garaże przy starych domach mieszkalnych. Podział quoad usum jest dozwolony przez prawo i jest dobrym sposobem na uniknięcie sporów, warto jednak zapamiętać, że nie znosi on stanu współwłasności i ma charakter czasowy. Ponadto zgodę na taki podział muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele.

Zniesienie współwłasności

Współwłasność może być stanem trwającym przez lata, a obowiązujące przepisy nie zawierają regulacji dotyczących obowiązku zniesienia współwłasności, czy też jej wygaśnięcia wskutek upływu określonego okresu, jednak istnieje możliwość zniesienia współwłasności, a żądanie takie przysługuje każdemu ze współwłaścicieli. Strony mogą jednak zawrzeć umowę, która wyłącza możliwość zniesienia współwłasności na okres nie dłuższy niż 5 lat, przy czym może on zostać przedłużony.

Należy również wskazać, iż przepisy o zniesieniu współwłasności stosuje się w przypadku podziału przedmiotów majątkowych pomiędzy konkubentami. W przeciwieństwie bowiem do małżonków nie powstaje między nimi majątek wspólny, zatem zastosowania w tego rodzaju sprawach nie mogą znaleźć regulacje dotyczące małżonków i ich majątku wspólnego. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 5 października 2011 r., sygn. akt IV CSK 11/11, wskazał, że: "Do partnerów z konkubinatu nie mogą być stosowane przepisy Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego odnoszące się do osób pozostających w związku małżeńskim".

Istnieją trzy sposoby zniesienia współwłasności. Pierwszy z nich polega na fizycznym podziale rzeczy (przykład 1). Stanowi o tym wprost art. 211 K.c. Każdy ze współwłaścicieli może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Jeżeli natomiast rzecz wspólna nie może zostać podzielona, podział współwłasności może nastąpić poprzez przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym obowiązkiem spłaty pozostałych (przykład 2). Przy czym spłaty dotyczą sytuacji, gdy pozostali współwłaściciele nie otrzymali majątku, a spłata ma zrekompensować ten fakt. Natomiast dopłaty odnoszą się do przypadku, gdy każdy ze współwłaścicieli otrzymał majątek, ale jego wartość różni się od siebie, a dopłaty mają wyrównać te różnice. Jeśli żaden z powyższych sposobów nie może znaleźć zastosowania, a sprawa o podział współwłasności jest przedmiotem rozpoznania sądu, może on zasądzić sprzedaż rzeczy wspólnej w trybie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, a następnie podział uzyskanych środków pomiędzy współwłaścicieli, po pomniejszeniu ich o koszty komornicze.

Możliwości podziału

Ilość sporów dotyczących podziału współwłasności jest znaczna. Jeżeli współwłaściciele porozumieli się co do sposobu dokonania podziału, mogą dokonać go w formie umownej. Gdy przedmiotem podziału są ruchomości czy środki pieniężne, wystarczająca jest forma ustna bądź pisemna. Natomiast jeśli przedmiotem współwłasności są udziały w nieruchomości, niezbędne będzie sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Z art. 158 K.c. wynika bowiem, że umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Niestety w bardzo wielu przypadkach współwłaściciele nie potrafią się porozumieć co do sposobu podziału współwłasności i wówczas najczęściej jeden z nich decyduje się na skierowanie sprawy do sądu. Tego rodzaju postępowanie toczy się w tzw. trybie nieprocesowym, a opłata od wniosku o podział współwłasności uiszczana na konto sądu wynosi 1.000 zł (w sytuacjach zgodnego wniosku stron 300 zł). W postępowaniu sądowym sąd przeprowadza dowód z przesłuchania stron-współwłaścicieli, a także inne dowody zawnioskowane przez strony. Jeżeli strony nie są zgodne co do wartości przedmiotu współwłasności, sąd przeprowadza dowód z opinii biegłego z zakresu szacowania wartości nieruchomości, po uprzednim uiszczeniu przez strony zaliczek na ten cel. Po ustaleniu stanu faktycznego i wartości przedmiotu współwłasności sąd dokonuje podziału, poprzez fizyczny podział rzeczy, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłat lub dopłat, bądź poprzez sprzedaż licytacyjną rzeczy. Należy jednak wskazać, iż o ile w niektórych przypadkach, gdy współwłaściciele są do siebie wrogo nastawieni, prowadzenie postępowania o zniesienie współwłasności jest konieczne, to generalnie w tego rodzaju sprawach warto dokonać dobrowolnego podziału, dlatego również sąd w trakcie postępowania namawia strony do zawarcia ugody, albo jeżeli wyrażają one na to zgodę, kieruje sprawę do mediacji. Trafnie sądowy podział współwłasności został scharakteryzowany przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 14 marca 2017 r., sygn. akt II CSK 221/16. SN uznał, że: "Sposób zniesienia współwłasności zależy przede wszystkim od zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli. Przy braku jednomyślności preferowany jest podział w naturze (art. 211 K.c.), w myśl zaś art. 212 § 2 K.c., rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, albo sprzedana stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego".

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2018 r. poz. 1025 ze zm.)