Samoistne posiadanie cudzej nieruchomości

Przed kilku laty nabyłem zabudowaną nieruchomość gruntową usytuowaną nad jeziorem. W chwili zawarcia umowy sprzedaży nieruchomość była ogrodzona i wykorzystywano ją pod pole namiotowe. Po zakupie wymieniłem ogrodzenie i wybudowałem na działce kilka domków letniskowych pod wynajem. Teraz otrzymałem wezwanie od właściciela sąsiedniej działki do wydania części nieruchomości, na której znajdują się dwa domki, gdyż wedle poczynionych przez geodetę ustaleń powierzchnia ta przynależy do przyległej nieruchomości. Jakie powinienem podnieść argumenty, abym mógł pozostać właścicielem nieruchomości w granicach wyznaczonych dotychczasowym ogrodzeniem?

W opisanych okolicznościach pomocne mogą okazać się regulacje zawarte w Kodeksie cywilnym. W przypadku spełnienia przesłanek do zasiedzenia zajętej części nieruchomości do nabycia prawa własności dojdzie nieodpłatnie. W przeciwnym wypadku należy rozważyć zgłoszenie żądania przeniesienia własności zajętej części działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W myśl art. 172 K.c. posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie 30 lat posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Co istotne, jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, do czasu niezbędnego do zasiedzenia możliwe jest doliczenie okresu posiadania nieruchomości przez poprzedniego posiadacza samoistnego.

Krąg osób, które mogą zasiedzieć nieruchomość rolną, został ustawowo zawężony wyłącznie do rolników indywidualnych, o ile powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi ich własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Przez nieruchomość rolną należy rozumieć nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Szczegółowe definicje pozwalające na zakwalifikowanie osoby zainteresowanej zasiedzeniem nieruchomości rolnej jako rolnika indywidualnego zostały uregulowane w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.) - patrz ramka.

W przypadku niespełnienia którejkolwiek z przesłanek koniecznych do nabycia nieruchomości w drodze zasiedzenia, w opisanych przez Czytelnika okolicznościach możliwe jest skorzystanie z instytucji uregulowanej w art. 231 K.c. Zgodnie z przywołanym przepisem samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki. W zamian właścicielowi należne będzie odpowiednie, a więc ekwiwalentne wynagrodzenie.

Niezbędne definicje

1. Rolnik indywidualny - osoba fizyczna będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

2. Osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego - praca w tym gospodarstwie lub podejmowanie wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie.