Przerwanie i zawieszenie terminu zasiedzenia nieruchomości

Od kilkudziesięciu lat moja rodzina dysponuje gruntem. Okazało się, że nie jesteśmy właścicielami, gdyż ustna umowa dziadka była nieważna. Prawowity właściciel twierdzi, że nie doszło do zasiedzenia z tego powodu, że bieg terminu zasiedzenia był kilka razy zawieszany, a teraz dojdzie do jego przerwania na skutek złożonego przez niego pisma. Na czym polega przerwanie i zawieszenie terminu zasiedzenia nieruchomości?

Bez zachowania formy aktu notarialnego nie można uzyskać własności nieruchomości. Na mocy umowy nieformalnej kupujący mógł jedynie wejść w posiadanie gruntu.

Kluczowy dla nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest nieprzerwany bieg terminu, w którym ma miejsce samoistne posiadanie nieruchomości. Przepis wymaga, aby wynosił on 20 lub 30 lat, w zależności od tego, w jaki sposób uzyskano posiadanie nieruchomości - jeśli w dobrej wierze będzie to 20 lat, jeśli w złej wierze - 30 lat. Przy czym wejście w posiadanie nieruchomości w wyniku zawarcia ustnej umowy kupna jest traktowane jako działanie w złej wierze.

Wszelkie zakłócenia w "nieprzerwanym" posiadaniu będą mieć znaczący wpływ na instytucję zasiedzenia. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania gruntu, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam go posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeśli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania przez obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.

Przy dokonywaniu obliczeń biegu okresu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu terminu przedawnienia. W związku z tym, przerwanie biegu terminu następuje w szczególności w wyniku podjęcia każdej czynności przed sądem przedsięwziętej bezpośrednio w celu dochodzenia bądź ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Wynika to z art. 175 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Do takich czynności należy przykładowo wniesienie powództwa windykacyjnego (tj. pozwu właściciela o wydanie nieruchomości). Jeśli przed upływem wymaganego terminu prawny właściciel działki wniesie taki pozew, wówczas doprowadzi to do przerwania biegu terminu zasiedzenia. Skutek dla posiadacza samoistnego jest bardzo niekorzystny - przerwany termin zaczyna bowiem biec na nowo (od początku).

Niektóre jednak zdarzenia nie powodują przerwania biegu terminu, a jedynie jego zawieszenie. Zawieszenie terminu następuje m.in. co do roszczeń, które przysługują dzieciom przeciwko rodzicom (przez czas trwania władzy rodzicielskiej), czy też do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju (przez czas trwania przeszkody). Po ustaniu określonej przeszkody termin wznawia (kontynuuje) swój bieg, a więc nie zaczyna swojego biegu na nowo tak jak przy przerwaniu.