Zawieszenie okresu zasiedzenia nieruchomości

Nasz sąsiad dysponuje gruntem, który nabył nieformalnie od naszego dziadka. Umowa był spisana ręcznie, bez notariusza. Spadek po dziadku otrzymał mój syn, wnuk dziadka. Ma dopiero 10 lat. Boimy się, że sąsiad uzyska własność działki w wyniku zasiedzenia - termin 30-letni niedługo upłynie. Czy jest jakaś szansa na ochronę naszej własności?

Zgodnie z tym co zostało zaznaczone w pytaniu, do zasiedzenia wymaga się z jednej strony posiadania gruntu samoistnie, a więc tak jak czyni to właściciel, a z drugiej nieprzerwanego upływu czasu. W sytuacji gdy do nabycia gruntu doszło w drodze umowy "nieformalnej" (np. ustnie czy pisemnie, bez aktu notarialnego), to przyjmuje się, że kupujący stał się jedynie posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze. Tym samym, aby nabyć własność gruntu wskutek zasiedzenia, powinien nieprzerwanie posiadać ten grunt przez 30 lat. W normalnej sytuacji, jeśli termin nie zostanie przerwany, sąsiad Czytelniczki nabyłby wkrótce własność nieruchomości.

W opisanym przypadku kluczowe jest jednak to, że osoba, przeciwko której to zasiedzenie biegnie (a więc formalny rzeczywisty właściciel), jest osobą małoletnią. Spadek po dziadku nabył jego wnuk, niepełnoletni syn Czytelniczki i z tego powodu przysługuje mu szczególna ochrona prawna. Jeżeli bowiem właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem 2 lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela. Stanowi o tym art. 173 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Inaczej mówiąc, w okresie małoletności właściciela, a także w ciągu 2 lat od osiągnięcia pełnoletności, w żadnej sytuacji nie może nastąpić zasiedzenie własności gruntu na rzecz sąsiada, nawet jeśli upłynął w sposób prawidłowy termin trzydziestoletni. Przepis ten niejako "wydłuża" okres potrzebny na zasiedzenie nieruchomości. Wspomniany dwuletni termin wydłużający bieg zasiedzenia przeznaczony został do zorientowania się przez pełnoletniego już właściciela w stanie jego spraw majątkowych i podjęcia przez niego kroków przerywających biegnące przeciw niemu zasiedzenie. Nie stanowi natomiast żadnej przeszkody do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości w postępowaniu z udziałem małoletniego, gdy sam upływ terminu zasiedzenia nastąpił w czasie, kiedy właścicielem nieruchomości był pełnoletni poprzednik prawny małoletniego (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 29 września 1999 r., sygn. akt I CKN 134/98).

Wszystko to nie oznacza, że właściciel powinien czekać do pełnoletności. Rodzice jako przedstawiciele ustawowi dziecka mogą pisemnie nakazać sąsiadowi wydanie gruntu, który syn otrzymał od dziadka. Jeśli w wyznaczonym terminie działka nie zostanie przekazana, wówczas trzeba będzie wystąpić do sądu z tzw. powództwem windykacyjnym, a więc żądaniem wydania nieruchomości właścicielowi. To powództwo przerwie bieg terminu zasiedzenia.