Co może pominięty współwłaściciel?

Współwłasność rzeczy, zwłaszcza nieruchomości, to nierzadko źródło wszelakich konfliktów, które z reguły znajdują swój finał w sądzie. Niestety, do typowych należy sytuacja, w której jeden współwłaściciel przejmuje posiadanie nad całą rzeczą, czerpiąc z niej korzyści, bez rozliczeń z innymi współwłaścicielami.

Współposiadanie

Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Tak przynajmniej stanowi ustawodawca w art. 206 Kodeksu cywilnego. Na tej podstawie współwłaściciel ma roszczenie o dopuszczenie do współposiadania i współkorzystania z nieruchomości, choć jego realizacja w praktyce bywa trudna.

Dla przykładu współwłaściciel domu mieszkalnego może żądać wyznaczenia mu do używania pomieszczeń odpowiadających jego udziałowi, jeżeli da się to pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z domu przez innych współwłaścicieli. W takim wypadku sąd może, jeżeli jest to potrzebne, zobowiązać współwłaściciela do wykonania robót adaptacyjnych. Jednakże o zakresie współposiadania i korzystania z rzeczy decyduje to, w jaki sposób w konkretnych okolicznościach da się je pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Jak stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8 lutego 2002 r. (sygn. akt II CKN 661/2000) dopuszczenie do współposiadania może nastąpić w drodze dokonania przez sąd podziału rzeczy do korzystania. W praktyce mogłoby to oznaczać przyznanie jednemu ze współwłaścicieli prawa wyłącznego korzystania z niektórych lokali znajdujących się na danej nieruchomości.

Udział w dochodach

Niezależnie od realizacji roszczenia o dopuszczenie do współposiadania rzeczy, współwłaściciel może żądać partycypowania w przychodach z rzeczy, jeżeli ona je przynosi. Stosownie bowiem do art. 207 K.c., pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą też wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną (np. płacą podatek od nieruchomości).

Wynagrodzenie za korzystanie

Pominięty współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej ponad przysługujące im udziały i w sposób wyłączający jego współposiadanie wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy. Podstawę prawną tego typu roszczenia stanowią przepisy art. 224 § 2 lub art. 225 Kodeksu cywilnego, które normalnie służą do dochodzenia wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy. Potwierdził to Sąd Najwyższy w niedawnej uchwale składu 7 sędziów z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12.

Powyższa uchwała odchodzi od koncepcji roszczenia o zapłatę korzyści opartego na art. 206 K.c., o której mowa była we wcześniejszej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06. Wówczas to Sąd Najwyższy był zdania, że posiadanie, które wykracza poza uprawniony (wynikający z udziału) zakres, rodzi dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia służące ochronie ich sytuacji prawnej. Podstawę tych roszczeń stanowić miał właśnie art. 206 K.c., który stwarza możliwość doprowadzenia do stanu równowagi, naruszonej przez jednego ze współwłaścicieli korzystaniem niemieszczącym się w sferze korzystania uprawnionego. W takiej sytuacji mogą powstać dla pozostałych współwłaścicieli roszczenia o zapłatę określonej kwoty tytułem części uzyskanych w ten sposób korzyści.

Późniejsze jednak orzecznictwo Sądu Najwyższego szło w kierunku roszczeń uzupełniających współwłaściciela opartych na wynagrodzeniu za bezpodstawne korzystanie z całej rzeczy (art. 224 § 2 i 225 K.c.). Współwłaściciele pozbawieni możliwości korzystania z rzeczy mogą więc żądać zapłaty wynagrodzenia od tego współwłaściciela, który wyłącznie korzystał z całości lub części przedmiotu współwłasności z naruszeniem ich uprawnień. Owo uprawnienie należy wywodzić z udziału we wspólnej rzeczy.

Przepis art. 206 K.c. nie stanowi więc - jak wynika z dominującej obecnie linii orzecznictwa - samodzielnej podstawy roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy przez współwłaściciela. Służy jednak do oceny sposobu posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej. W razie uznania, że ustalony w danej sprawie sposób jest niezgodny z tym przepisem, wyznaczenie zakresu uprawnionego posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej następuje odpowiednio do wielkości udziałów we współwłasności. Taka sytuacja - w zależności od spełnienia dalszych przesłanek - może dawać podstawy do zastosowania art. 224 § 2 K.c. lub art. 225 K.c. Stwierdzenie bowiem, że niektórzy współwłaściciele władali nieruchomością wspólną niezgodnie z granicami wynikającymi z art. 206 K.c., pozwala uznać ich - w zakresie niezgodnym z wielkością przysługujących im udziałów we współwłasności - za posiadaczy bez tytułu prawnego zobowiązanych do zapłaty za korzystanie z niej na rzecz tych współwłaścicieli, którzy zostali pozbawieni możliwości współposiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej odpowiednio do ich udziałów (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 października 2011 r., sygn. akt III CSK 288/10).

Współwłaściciel może domagać się od pozostałych współwłaścicieli, korzystających z rzeczy wspólnej z naruszeniem art. 206 K.c. w sposób wyłączający jego współposiadanie, wynagrodzenia za korzystanie z tej rzeczy na podstawie art. 224 § 2 lub art. 225 K.c.

Uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 2013 r., sygn. akt III CZP 88/12.

Inne środki

Jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość, wówczas każdy ze współwłaścicieli może również wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy sądowego (art. 203 K.c.).

Często jedynym skutecznym sposobem ochrony swoich interesów jako współwłaściciela jest zniesienie współwłasności. Stosownie do art. 210 K.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności. Uprawnienie to może być jednak wyłączone przez czynność prawną (umowę) na czas nie dłuższy niż 5 lat, przy czym zakaz ten może być przedłużany.

Sądowe zniesienie współwłasności następuje w wyniku postanowienia sądu wydawanego w postępowaniu nieprocesowym (art. 671-625 Kodeksu postępowania cywilnego, Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.). Istnieją trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności:

1) podział rzeczy wspólnej,

2) przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych,

3) sprzedaż rzeczy wspólnej.

W pierwszej kolejności rozważany jest podział rzeczy wspólnej.

Przykład

W wyniku spadkobrania dwie przyrodnie siostry stały się współwłaścicielkami po 1/2 lokalu mieszkalnego, które zajmuje wyłącznie jedna z sióstr (A) mieszkająca w nim jeszcze za życia spadkodawcy. Osoba ta odmawia swojej przyrodniej siostrze (B) wydania kluczy do mieszkania, jak i udostępnienia jednego z pomieszczeń. W tym stanie rzeczy współwłaścicielka pozbawiona posiadania lokalu (B) może dochodzić od siostry (A) zapłaty wynagrodzenia za cały okres wyłącznego korzystania z lokalu w wysokości odpowiadającej połowie hipotetycznego czynszu najmu według stawek rynkowych. Wysokość roszczenia można wykazać wnioskując o opinię biegłego sądowego na okoliczność rynkowej wysokości czynszu najmu w danym okresie za danego typu lokal mieszkalny.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)