Sprzedaż, podział czy wyłączna własność nieruchomości wspólnej?

Moja rodzina dysponuje dużą nieruchomością na zasadach współwłasności. Obecni współwłaściciele, w przeciwieństwie do swoich poprzedników, mają różne wizje związane z gospodarowaniem na tym gruncie. Czy jest możliwość, aby każdy z nich mógł zarządzać częścią nieruchomości? Co zrobić w sytuacji, gdy właściciele nie dojdą do porozumienia?

Stan współwłasności z istoty rzeczy wymaga wspólnego działania właścicieli w zakresie czynności związanych m.in. z korzystaniem ze wspólnej rzeczy czy podejmowaniem innych czynności faktycznych bądź prawnych. Podstawową zasadą jest to, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Podobnie, każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Jeśli między współwłaścicielami jest spór odnośnie jakiejś kwestii, można na warunkach określonych w przepisach wystąpić do sądu celem jego rozstrzygnięcia. Niemniej jeśli współwłaściciele generalnie nie są w stanie ze sobą współdziałać, warto pomyśleć albo o dokonaniu tzw. podziału do korzystania (podział quad usum) albo o zniesieniu współwłasności.

Podział rzeczy wspólnej do korzystania polega na tym, że nie dochodzi do zniesienia współwłasności, ale współwłaściciele zawierają porozumienie, na mocy którego przeznaczają określone fizycznie części rzeczy wspólnej do wyłącznego korzystania przez określonych współwłaścicieli. Przykładowo dwóch współwłaścicieli wytycza umowną granicę działki rekreacyjnej i każdy korzysta, wypoczywa na "swojej" części. Podobnie w przypadku nieruchomości zabudowanych budynkiem, podział do korzystania może polegać na wskazaniu z jakich pomieszczeń może korzystać dany współwłaściciel.

Jeśli i takie rozwiązanie nie rozwiąże kwestii sporów między współwłaścicielami, należy rozważyć zniesienie współwłasności. Każdy ze współwłaścicieli może, co do zasady, żądać zniesienia współwłasności. Jest kilka sposobów osiągnięcia wspomnianego skutku. Można żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. W wielu przypadkach podział nieruchomości jest niemożliwy bądź niekorzystny dla samej nieruchomości. Rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. W ostateczności zniesienie współwłasności może polegać na sprzedaży rzeczy stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (w trybie licytacji) i podzieleniu sumy uzyskanej ze sprzedaży.