Rozliczenie nakładów użytkownika wieczystego

Do ustalenia nakładów koniecznych poniesionych przez użytkownika wieczystego na poczet opłaty z tytułu użytkowania wieczystego nie przyjmuje się poniesionych przez niego wydatków, lecz wartość nakładów ustaloną na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

STAN FAKTYCZNY:

Na terenie będącym w użytkowaniu wieczystym inwestorka wybudowała centrum handlowe wraz z niezbędną infrastrukturą, dokonała także usunięcia i przesadzenia drzew. Łączna wartość poniesionych przez nią nakładów koniecznych oraz nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej wyniosła 1.518.703,08 zł. Prezydent miasta wypowiedział użytkowniczce wieczystej wysokość dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste i zaproponował nową stawkę. Inwestorka wystąpiła do SKO o uznanie wypowiedzenia opłaty za nieuzasadnione, a po oddaleniu jej wniosku złożyła sprzeciw do sądu powszechnego. Sąd I instancji uznał, że aktualizacja opłaty była zasadna, wartość nieruchomości uległa bowiem zmianie. Na poczet opłaty z tytułu użytkowania wieczystego mają być jednak zaliczane dokonane nakłady w kwocie 1.518.703,08 zł, aż do całkowitego wyczerpania tej kwoty. Sąd uznał także, że do tych nakładów zaliczyć należy koszty uporządkowania terenu oraz przesadzenia i usunięcia drzew, podniosły one bowiem wartość gruntu. Pozwany wniósł apelację w części wyroku dotyczącej zaliczenia nakładów. Sąd II instancji początkowo uchylił wyrok w części, ale na skutek skargi kasacyjnej i ponownego rozpoznania sprawy ostatecznie oddalił apelację pozwanego w całości. Pozwany wniósł skargę kasacyjną.

SĄD ORZEKŁ:

Sąd Najwyższy uznał, że skarga kasacyjna jest niezasadna. Dokonane przez powódkę usunięcie i przesadzenie drzew nie miało na celu względów estetycznych, lecz umożliwienie prowadzenia inwestycji budowlanej. Pozwany nie ma także racji wskazując, że pojęcie nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno-użytkowe należy rozumieć wąsko. Stosuje się je bowiem zarówno do gruntu, jak i jego części składowych, a więc także drzew. Do takich nakładów należą także koszty rozbiórki budynków, które wcześniej znajdowały się na nieruchomości. Zatem pojęcie nakładów koniecznych, o którym mowa w art. 77 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, może dotyczyć także istniejących części składowych gruntu, jeżeli wpływają one na jego cechy techniczno-użytkowe. Ponadto, jak wynika z operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy, poczynione przez powódkę nakłady na porządkowanie nieruchomości z roślinności doprowadziły do zwiększenia wartości nieruchomości. Spełniona została zatem druga przesłanka z przywołanego przepisu. Zaliczeniu na poczet opłat z tytułu użytkowania wieczystego nie podlega bowiem suma kwot wydanych w ramach inwestycji, lecz wartość nakładów ustalana na podstawie stosownego rozporządzenia Rady Ministrów.

(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 września 2014 r., sygn. akt IV CSK 736/13)