Żądanie obniżenia opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

Posiadam prawo użytkowania wieczystego gruntu, który wykorzystuję w prowadzonej działalności turystycznej. W mojej ocenie opłata roczna, którą jestem zobowiązany regulować, jest zbyt wysoka. Czy mogę wystąpić do właściciela nieruchomości o obniżenie opłaty?

TAK, jednak ustawa o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899) uzależnia skuteczność żądania w tym przedmiocie od spełnienia konkretnych przesłanek.

Zgodnie z ogólnymi zasadami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Te ostatnie wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok.

Opłata roczna ustalana jest według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej na podstawie jej wartości. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i w przypadku nieruchomości gruntowych przeznaczonych na działalność turystyczną wynosi 2%.

Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata, jeżeli wartość tej nieruchomości ulegnie zmianie. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala właściwy organ, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacja nie jest dokonywana, jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości w dniu oddania jej w użytkowanie wieczyste. Wspomniane ograniczenia, choć dotyczą aktualizacji opłaty z inicjatywy organu, odnoszą się również do żądania obniżenia opłaty, wnoszonego przez samego użytkownika.

Użytkownik wieczysty może żądać dokonania aktualizacji opłaty rocznej, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie, a właściwy organ nie podjął aktualizacji. Z oczywistych względów użytkownicy zgłaszają takie żądanie jedynie, gdy wedle ich wiedzy wartość nieruchomości spadła.

Doręczenie żądania powinno nastąpić w formie pisemnej w terminie do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego aktualizację opłaty rocznej. W przypadku nierozpatrzenia żądania w terminie 30 dni użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. Również w przypadku odmowy aktualizacji opłaty rocznej przez właściwy organ, użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do kolegium.

Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. Zmniejszenie wartości gruntu może być dowodzone wszelkimi środkami. Podstawowym dowodem w tym zakresie jest jednak sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy.