Wykup gruntu we współużytkowaniu wieczystym

Jestem właścicielem garażu na gruncie w użytkowaniu wieczystym. Na tym samym terenie jest jeszcze 25 innych garaży. Niedawno wystąpiłem do starostwa z wnioskiem o wykup gruntu pod moim garażem. Odpowiedziano mi, że z takim wnioskiem musieliby wystąpić wszyscy właściciele garaży. Czy to prawda?

W przypadku współużytkowania wieczystego, z żądaniem przekształcenia powinni wystąpić wszyscy współużytkownicy wieczyści. Stanowi o tym art. 2 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2019 r. poz. 1314 ze zm.). Od zasady tej ustawa przewiduje jednak wyjątek określony w art. 2 ust. 2 ww. ustawy.

Przyjęta w komentowanym przepisie konstrukcja złożenia wniosku przez współużytkowników wieczystych uniemożliwia przekształcenie tylko niektórych udziałów we współużytkowaniu wieczystym we współwłasność odpowiadającą wielkością dotychczasowym udziałom we współużytkowaniu wieczystym. Powodowałoby to bowiem powstanie współwłasności Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego z osobą trzecią, z zachowaniem dalszego istnienia użytkowania wieczystego, co na gruncie obowiązujących przepisów jest niedopuszczalne. W związku z tym jako zasadę przyjęto, iż wniosek o przekształcenie powinni złożyć wszyscy użytkownicy wieczyści (art. 2 ust. 1 ustawy). Jednocześnie w drodze wyjątku została przewidziana możliwość wystąpienia z takim wnioskiem przez część użytkowników wieczystych, przy czym zostało to ograniczone łączną wielkością udziałów wnioskodawców. Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy prawo żądania przekształcenia mają współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę.

Złożenie wniosku przez współużytkowników z odpowiednio dużą liczbą udziałów nie oznacza jednak, że organ od razu dokona takiego przekształcenia w stosunku do wszystkich. W takim przypadku organ powinien najpierw zawiadomić pozostałych użytkowników wieczystych o złożonym wniosku o przekształcenie i o przysługującym im prawie złożenia sprzeciwu (tak m.in. wyrok WSA w Bydgoszczy z dnia 27 lutego 2013 r., sygn. akt II SA/BD 704/12). Osoby te, niezależnie od ich stanowiska co do wniosku o przekształcenie, mają status stron postępowania i będą również adresatami decyzji w przedmiocie przekształcenia.

W przypadku gdy choć jeden współużytkownik wieczysty zgłosi sprzeciw wobec złożonego wniosku o przekształcenie, właściwy organ zawiesza postępowanie do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który - zgodnie z odpowiednio stosowanym art. 199 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) - uwzględniając cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współużytkowników wieczystych, orzeknie w zastępstwie współużytkowników wieczystych sprzeciwiających się przekształceniu, na korzyść wnioskodawców albo uwzględni sprzeciw.