Użytkowanie wieczyste w praktyce

Użytkowanie wieczyste jest stosunkiem prawnym zbliżonym do prawa własności. Co jakiś czas ponawiane są pomysły jego likwidacji, lecz do tej pory żaden z nich nie wszedł w życie. Również w obecnej kadencji Sejmu trwały prace nad projektem jego likwidacji, stanęły one jednak w miejscu. Dlatego warto wiedzieć, jakie są konsekwencje posiadania prawa użytkowania wieczystego.

Użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości i wykazuje cechy podobne do prawa własności, jednak nie jest z nim tożsame. Użytkownik wieczysty, choć nie jest właścicielem gruntu, może z niego korzystać w podobnym zakresie jak właściciel, a także nim rozporządzać, np. sprzedać. Podstawą dysponowania prawem użytkowania wieczystego jest jednak umowa o jego ustanowienie.

Treść umowy

Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste zawierana jest w formie aktu notarialnego i powinna obowiązkowo określać okres użytkowania wieczystego. Nie może on wynosić mniej niż 40 lat oraz więcej niż 99 lat. Cechą charakterystyczną użytkowania wieczystego jest też możliwość narzucenia użytkownikowi określonych działań, które powinien on wykonać już po zawarciu umowy. Oprócz korzystania z gruntu w sposób zgodny z celem ustanowienia prawa użytkowania wieczystego, w umowie można zobowiązać uczestnika np. do wzniesienia budynku lub innego urządzenia. Umowa tego typu zazwyczaj zawiera także terminy rozpoczęcia i zakończenia tego rodzaju robót oraz konsekwencje ich niedochowania. Możliwa jest również sytuacja, w której, zwłaszcza jednostki samorządu terytorialnego przewidują obniżenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego określonych nieruchomości, w zamian obligując użytkownika do pewnych zachowań, np. rozpoczęcia budowy domu w czasie 2 lat od ustanowienia użytkowania wieczystego i wprowadzenia się do nieruchomości w danym terminie. Brak realizacji tego typu postanowień może skutkować obowiązkiem uiszczenia dodatkowych opłat. Co ważne, ewentualne zbycie prawa użytkowania wieczystego nie zwalnia nowego nabywcy z obowiązku wykonania umowy. Przy czym oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste i przeniesienie tego prawa w drodze umowy wymaga wpisu w księdze wieczystej.

Należy przy tym pamiętać, że choć użytkownik wieczysty nie jest właścicielem gruntu, to posadowione przez niego na tym gruncie budynki, niezależnie od ich przeznaczenia, stanowią własność użytkownika wieczystego. Własność tych budynków stanowi przy tym prawo związane z użytkowaniem wieczystym.

Opłaty za użytkowanie

Z tytułu użytkowania wieczystego użytkownik zobowiązany jest do uiszczania dwóch rodzajów opłat, tzw. opłaty pierwszej, należnej przy ustanawianiu prawa użytkowania wieczystego, której wysokość wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej, oraz opłat rocznych. Na potrzeby określenia opłat za użytkowanie wieczyste konieczne jest ustalenie wartości nieruchomości. Dokonuje go rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Opłaty roczne to już tylko ułamek pierwszej opłaty. Ich wysokość uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki grunt został oddany w użytkowanie wieczyste (patrz ramka). Przy czym ustawa przewiduje także możliwość udzielenia bonifikat. Uiszczanie opłaty jest obowiązkiem użytkownika przez cały okres trwania użytkowania wieczystego.

Osoby zainteresowane nabyciem lub ustanowieniem na ich rzecz użytkowania wieczystego powinny mieć także świadomość, że wysokość opłat nie ma stałego charakteru przez cały okres trwania użytkowania wieczystego. W przypadku gdy wartość nieruchomości ulegnie zmianie, można dokonać tzw. aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Przy czym aktualizacja nie może nastąpić częściej niż raz na 3 lata. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, do wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Aktualizacji dokonuje się poprzez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia jej nowej wysokości. Podmiot będący stroną użytkowania wieczystego zobowiązany jest dokonać tego do końca roku kalendarzowego poprzedzającego wprowadzenie nowej wysokości opłat.

Działania użytkownika

Użytkownik wieczysty nie posiada tak szerokich uprawnień jak właściciel, jednak z uwagi na cel użytkowania związany zazwyczaj z zamieszkiwaniem na nieruchomości lub prowadzeniem na niej działalności gospodarczej nie powinien on pozostawać bierny wobec ewentualnej drastycznej aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego. W przypadku aktualizacji opłaty można złożyć odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego, a wobec jego rozstrzygnięcia stronom przysługuje możliwość sprzeciwu, który skutkuje rozpoznaniem sprawy przez sąd powszechny. Należy wskazać także, że orzecznictwo sądów powszechnych w zakresie opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest obszerne i może być przydatne dla użytkowników. Przykładem może być wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2008 r., sygn. akt VI ACa 302/08. Sąd wskazał w nim, że: "Określenie »nieruchomość oddana na cele mieszkaniowe« wcale nie oznacza nieruchomości już zabudowanej budynkiem mieszkalnym, ale nieruchomość, która będzie wykorzystywana na cele mieszkaniowe".

Stawki opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego:

1)	za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny,
2)	za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1% ceny,
3)	za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny,
4)	za nieruchomości gruntowe oddane na działalność turystyczną - 2% ceny,
5)	za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny.