Coraz mniej czasu dla użytkowników wieczystych komercyjnych nieruchomości

Użytkownicy wieczyści nieruchomości niemieszkalnych mogą wystąpić z żądaniem sprzedaży na ich rzecz tej nieruchomości jeszcze tylko do końca sierpnia 2024 r. Po tej dacie nabycie gruntu przez użytkownika wieczystego będzie dopuszczalne na zasadach ogólnych. Decyzja w tym zakresie będzie podejmowana przez właściwy organ reprezentujący jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa. W takim przypadku jednak właściciela nieruchomości nie będzie wiązał wniosek o sprzedaż złożony przez użytkownika wieczystego.

Przepisy umożliwiające uwłaszczenie użytkowników wieczystych nieruchomości niemieszkalnych zostały przewidziane w ustawie o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463), zwanej ustawą zmieniającą. Na jej mocy do ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) zostały wprowadzone przepisy regulujące epizodyczne roszczenie o sprzedaż komercyjnej nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego.

Roszczenie o sprzedaż

Stosownie do art. 198g ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowej w terminie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej (tj. od dnia 31 sierpnia 2023 r.) może wystąpić z żądaniem sprzedaży tej nieruchomości na jego rzecz.

Prawodawca zastrzegł, że żądanie sprzedaży nie przysługuje wobec wszystkich nieruchomości. Roszczenia nie będzie można zgłosić m.in., jeżeli nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste po dniu 31 grudnia 1997 r., gdy użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste oraz w odniesieniu do nieruchomości gruntowej niezabudowanej. Co jednak istotne, żądanie w tym przedmiocie będzie przysługiwało również w przypadku użytkowania wieczystego powstałego w inny sposób niż w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Ustalenie ceny

Przepisy regulujące roszczenie o sprzedaż nieruchomości na rzecz ich użytkowników wieczystych zawierają również zasady ustalania ceny zbywanych gruntów.

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa, w przypadku zapłaty ceny nieruchomości jednorazowo, ustala się ją jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W sytuacji natomiast rozłożenia ceny na raty, ma ona wynosić dwudziestopięciokrotność wskazanego iloczynu.

Jeżeli w dniu wystąpienia przez użytkownika wieczystego z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązuje opłata roczna albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, przyjmując ustawowo określoną stawkę procentową stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości.

Akty prawa miejscowego

Szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego na rzecz ich użytkowników wieczystych powinny były zostać określone do końca 2023 r. w drodze uchwały przez odpowiednią radę albo sejmik. Wymienione organy mogły również zobowiązać organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia.

Z ustawy wynika jednak, że cena nieruchomości nie może zostać ustalona przez te organy na poziomie niższym niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. W przypadku niepodjęcia uchwał w wyznaczonym terminie, do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości stanowiących własność JST mają zastosowanie regulacje ustawowe odnoszące się do nieruchomości Skarbu Państwa.

Bonifikata

Wprowadzone przepisy epizodyczne przewidują również możliwość udzielenia bonifikaty. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa właściwy organ udziela bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej na wniosek użytkownika wieczystego będącego osobą fizyczną, o ile zostanie spełniona jedna z ustawowych przesłanek (patrz ramka).

Katalog użytkowników wieczystych uprawnionych do bonifikaty:

1)	osoby fizyczne, w stosunku do których orzeczono niepełnosprawność:
	a)	w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub
	b)	przed ukończeniem 16. roku życia,
2)	osoby fizyczne zamieszkujące w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami, o których mowa w pkt 1, będące opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób,
3)	osoby fizyczne będące członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu ustawy o Karcie Dużej Rodziny i uprawnionej do posiadania Karty Dużej Rodziny.

Natomiast bonifikata od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu przez jednostki samorządu terytorialnego jest udzielana przez właściwy organ na podstawie uchwały odpowiedniej rady albo sejmiku. Akt ten powinien określać warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych.