A A A

Gazeta Podatkowa nr 29 (1174) z dnia 9.04.2015

Ewidencja opłat za wieczyste użytkowanie gruntu

Użytkowanie wieczyste gruntu związane jest z obowiązkiem corocznego wnoszenia opłat niezależnych od podatku od nieruchomości. Wysokość tych opłat uzależniona jest od celu, dla którego nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz wartości gruntu. W księgach rachunkowych opłaty te obciążają koszty działalności podstawowej. Podmioty wykupujące użytkowany wieczyście grunt na własność ponoszą dodatkowo opłatę za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności.

Na mocy art. 236 § 1 Kodeksu cywilnego, oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres 99 lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na 40 lat. Za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Wynika to z art. 71 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pierwsza opłata

Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu podlega zapłacie jednorazowo, nie później niż do dnia zawarcia umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste. W przypadku oddania nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej pierwszą opłatę można rozłożyć na oprocentowane raty (art. 71 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego wynosi od 15% do 25% ceny nieruchomości gruntowej.

Wartość pierwszej opłaty pobieranej za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste stanowi składową wartości początkowej prawa wieczystego użytkowania gruntu. Nie odnosi się jej zatem bezpośrednio w koszty.

W świetle prawa bilansowego prawo wieczystego użytkowania gruntu zaliczane jest najczęściej do środków trwałych (o ile spełnia ich definicję, określoną w art. 3 ust. 1 pkt 15 ustawy o rachunkowości). W takim przypadku w wartości początkowej prawa wieczystego użytkowania gruntu ustalonej na poziomie ceny nabycia należy oprócz pierwszej opłaty uwzględnić także inne opłaty związane z nabyciem tego prawa, np. opłaty sądowe i notarialne (przykład 1).

W księgach rachunkowych prawo wieczystego użytkowania gruntu w wartości początkowej ujmuje się na podstawie dowodu OT zapisem:

- Wn konto 01 "Środki trwałe" (w analityce: Prawo wieczystego użytkowania gruntu),

- Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu".

W ewidencji pozabilansowej ujmuje się ponadto wartość gruntu użytkowanego wieczyście. Dokonuje się tego zapisem jednostronnym:

- Wn koncie 09 "Obce środki trwałe" (w analityce: Grunty w użytkowaniu wieczystym).

Druk dowodu OT dostępny jest w serwisie www.druki.gofin.pl, w dziale Rachunkowość.

Opłaty roczne

Wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną (art. 238 K.c.). Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Opłaty rocznej nie pobiera się za rok, w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi od 0,3% do 3% wartości gruntu. Stanowi o tym art. 71 ust. 4 oraz art. 72 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

W księgach rachunkowych opłaty te w wysokości wynikającej z decyzji właściwego organu samorządowego księguje się w ciężar kosztów działalności operacyjnej. Ich ewidencja - na podstawie faktury wystawionej przez jednostkę samorządu terytorialnego (jedynie opłaty roczne z tytułu wieczystego użytkowania gruntu ustanowionego przed dniem 1 maja 2004 r. nie są opodatkowane VAT) - może odbywać się zapisem:

a) wartość brutto faktury (kwota ogółem do zapłaty):

- Wn konto 30 "Rozliczenie zakupu",

- Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne" (w analityce: Opłaty za użytkowanie wieczyste),

b) VAT naliczony podlegający odliczeniu

- Wn konto 22-2 "VAT naliczony i jego rozliczenie",

- Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu".

c) zarachowanie opłaty do kosztów działalności operacyjnej

- Wn konto 40 "Koszty według rodzajów" (w analityce: Podatki i opłaty) lub konto zespołu 5,

- Ma konto 30 "Rozliczenie zakupu".

Ponieważ opłata roczna z tytułu wieczystego użytkowania gruntu dotyczy przyszłych okresów sprawozdawczych (całego roku), może być rozliczana w czasie poprzez czynne rozliczenia międzyokresowe kosztów (art. 39 ust. 1 ustawy o rachunkowości). W takiej sytuacji księgowania związane z tą opłatą mogą przebiegać w sposób zaprezentowany w przykładzie 2. Gdyby jednostka uznała, że wartość rocznej opłaty za wieczyste użytkowanie gruntu nie jest kwotą znaczącą i odniesienie jej w całości w koszty danego miesiąca nie zniekształciłoby istotnie wyniku finansowego tego okresu, może zostać zarachowana w koszty jednorazowo.

Opłata za przekształcenie

Użytkownicy wieczyści nieruchomości mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności. Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Opłata ta może zostać rozłożona, na wniosek użytkownika wieczystego, na raty. Wynika to z art. 4 ust. 1 i 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.

Opłata ta składa się na wartość początkową gruntu nabytego w drodze przekształcenia prawa użytkowania wieczystego (zakupionego wcześniej odpłatnie za pierwszą opłatę) w prawo własności. Oprócz tej opłaty do wartości początkowej gruntu wlicza się m.in. koszty związane z nabyciem gruntu, np. opłaty notarialne i sądowe, a także nieumorzoną wartość początkową prawa wieczystego użytkowania gruntu.

W związku z wykupem gruntu na własność należy wyksięgować z ewidencji środków trwałych prawo wieczystego użytkowania gruntu i wprowadzić do tej ewidencji grunt. Można tego dokonać zapisem:

1. LT - wyksięgowanie prawa użytkowania wieczystego gruntu z ewidencji bilansowej:

a) wartość początkowa prawa wieczystego użytkowania gruntu

- Ma konto 01 "Środki trwałe" (w analityce: Prawo wieczystego użytkowania gruntu),

b) dotychczasowe umorzenie

- Wn konto 07-1 "Odpisy umorzeniowe środków trwałych",

c) nieumorzona wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu

- Wn konto 08 "Środki trwałe w budowie".

2. PK - opłata za przekształcenie prawa wieczystego użytkowania gruntu w prawo własności oraz pozostałe wydatki związane z nabyciem gruntu:

- Wn konto 08 "Środki trwałe w budowie",

- Ma konto 24 "Pozostałe rozrachunki".

3. OT - wprowadzenie gruntu do ewidencji środków trwałych:

- Wn konto 01 "Środki trwałe" (w analityce: Grunt),

- Ma konto 08 "Środki trwałe w budowie".

Z ewidencji pozabilansowej należy ponadto wyksięgować wartość wykupionego na własność gruntu, zapisem jednostronnym:

- Ma konto 09 "Obce środki trwałe" (w analityce: Grunty w użytkowaniu wieczystym).

Przykład 1

Założenia

Jednostka w marcu 2015 r. nabyła od gminy prawo wieczystego użytkowania gruntu. Zgodnie z aktem notarialnym wartość gruntu wynosi 60.000 zł. Pierwsza opłata za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste wyniosła 11.070 zł (w tym VAT naliczony podlegający odliczeniu 2.070 zł).
Jednostka poniosła dodatkowo:

a) koszty sporządzenia aktu notarialnego 430,50 zł (w tym VAT naliczony podlegający odliczeniu 80,50 zł),

b) koszty opłaty sądowej za wpis w księdze wieczystej 150 zł.
W kwietniu 2015 r. jednostka wprowadziła prawo wieczystego użytkowania gruntu do ewidencji środków trwałych.

Dekretacja

Opis operacji	Kwota	Konto
Opis operacji	Kwota	Wn	Ma
1. Faktura za zakup prawa wieczystego użytkowania gruntu (pierwsza opłata):
a) zobowiązanie ogółem	11.070 zł		24
b) VAT naliczony podlegający odliczeniu	2.070 zł	22-2
c) wartość netto opłaty	9.000 zł	30
2. Faktura za sporządzenie aktu notarialnego:
a) zobowiązanie ogółem	430,50 zł		24
b) VAT naliczony podlegający odliczeniu	80,50 zł	22-2
c) wartość netto usługi	350,00 zł	30
3. KW - opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej	150 zł	30	10
4. OT - wprowadzenie prawa wieczystego użytkowania gruntu do ewidencji środków trwałych (9.000 zł + 350 zł + 150 zł) =	9.500 zł	01	30
5. PK - wartość gruntu użytkowanego wieczyście - zapis jednostronny w ewidencji pozabilansowej:	60.000 zł	09	-

Księgowania

Ewidencja opłat za wieczyste użytkowanie gruntu

Ewidencja pozabilansowa

Przykład 2

Założenia

Jednostka posiada w użytkowaniu wieczystym grunt. Z otrzymanej w marcu 2015 r. od gminy faktury wynikało, że roczna opłata za 2015 r. wyniosła 18.450 zł (w tym VAT podlegający odliczeniu 3.450 zł).
W ocenie jednostki była to kwota istotna, więc rozlicza ją w czasie. Koszty ewidencjonowane są wyłącznie na kontach zespołu 4.

Dekretacja

Opis operacji	Kwota	Konto
Opis operacji	Kwota	Wn	Ma
1. Faktura z tytułu opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie gruntu:
a) zobowiązanie ogółem	18.450 zł		22
b) VAT naliczony podlegający odliczeniu	3.450 zł	22-2
c) wartość netto opłaty	15.000 zł	30
d) zarachowanie opłaty w koszty	15.000 zł	40	30
oraz równolegle odniesienie opłaty do rozliczenia w czasie	15.000 zł	64-0	49
2. PK - odniesienie w marcu 2015 r. do kosztów opłaty rocznej za styczeń, luty i marzec br.: (15.000 zł : 12 m-cy) × 3 m-ce =	3.750 zł	49	64-0