Przekształcenie użytkowania wieczystego nie dla firm

Osoby prawne, zwłaszcza spółki handlowe, nie mogą już domagać się przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności - to wynik wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 marca 2015 r. wydanego w sprawie K 29/13. Trybunał uznał rozszerzenie zakresu przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności także na rzecz osób prawnych, jakie dokonało się w październiku 2011 r., za naruszające zasady zaufania do państwa i prawa oraz sprawiedliwości społecznej, a także podstawy samodzielności gmin.

Wnioski przedsiębiorców

Wiele firm skorzystało z możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Przyniosła ją nowelizacja przepisów, która weszła w życie 9 października 2011 r. Taka zmiana pozwoliła zaoszczędzić na opłatach rocznych wnoszonych w wysokości 3% wartości nieruchomości na rzecz publicznych właścicieli gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste (zwłaszcza na rzecz gmin oraz Skarbu Państwa).

Kwestie związane z uwłaszczeniem użytkowników wieczystych reguluje ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Akt ten obowiązuje już od kilku lat, jednak w pierwotnej wersji ustawodawca zawęził proces uwłaszczeń użytkowników wieczystych wyłącznie do osób fizycznych i spółdzielni mieszkaniowych. Dodatkowym ograniczeniem był fakt, że wnioski w sprawie przekształcenia mogły być składane wyłącznie w stosunku do nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych.

Oba wymienione ograniczenia, tj. zarówno podmiotowe (dotyczące osób fizycznych), jak i przedmiotowe (dotyczące mieszkaniowego lub rolnego przeznaczenia gruntu), zostały zniesione w dniu 9 października 2011 r. Pozostała jednak zasada, że właściwie tylko użytkownicy wieczyści, którzy posiadali to prawo w dniu 13 października 2005 r. (tj. w dniu wejścia w życie ustawy), lub ich następcy prawni, mogą ubiegać się o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Wspomniana liberalizacja przepisów, otwierająca drogę osobom prawnym do żądania od właściciela przekształcenia w trybie decyzji administracyjnej prawa użytkowania wieczystego została niedawnym orzeczeniem Trybunału Konstytucyjnego uznana za niezgodną z ustawą zasadniczą.

Wyrok TK

Wyrok jest wynikiem rozpoznania połączonych wniosków Rady Miasta Szczecin, Rady Gminy Ustronie Morskie oraz Rady Miasta Poznań dotyczących przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości gminnych. Sędziowie Trybunału orzekli, że art. 1 ust. 1 i 3 wspomnianej ustawy w zakresie, w jakim przyznaje uprawnienie do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności osobom fizycznym i prawnym, które nie miały tego uprawnienia w dniu wejścia w życie ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, jest niezgodny z art. 2 Konstytucji, a ponadto:

a) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, jest niezgodny z art. 165 ust. 1 Konstytucji,

b) w zakresie, w jakim dotyczy nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, nie jest niezgodny z art. 165 ust. 1 oraz art. 167 ust. 1 i 2 Konstytucji.

Kwestionowane przepisy rażąco naruszyły samodzielność jednostek samorządu terytorialnego, które - oddając nieruchomości w użytkowanie wieczyste - nie mogły spodziewać się, że drugiej stronie umowy zostanie przyznane uprawnienie do jednostronnego zakończenia stosunku prawnego przez przekształcenie przysługującego jej prawa we własność. W przypadkach objętych nowelizacją nastąpiła ustawowa ingerencja w umownie ukształtowane stosunki prawne. Ustawodawca narzucił gminom zasady rozporządzania nieruchomościami stanowiącymi ich własność, uniemożliwiając tym samym realizację racjonalnej gospodarki finansowej i przestrzennej.

Nie była natomiast kwestionowana możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkaniowe, zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, a także nieruchomości rolnych. Właściciele mieszkań, domów jednorodzinnych, garaży, spółdzielnie mieszkaniowe nadal mogą występować o przekształcenie użytkowania wieczystego gruntu, na którym budynki są posadowione, we własność. Dotyczy to również użytkowników wieczystych gruntów rolnych. Orzeczenie o niekonstytucyjności obejmuje osoby prawne (z wyjątkiem spółdzielni mieszkaniowych) oraz osoby fizyczne, które uzyskały użytkowanie wieczyste - co do zasady - w celu prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej.

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie dotyczy przedsiębiorców, którzy nabyli już własność użytkowanego wieczyście gruntu na podstawie ostatecznej decyzji.

Zasady przekształceń

W pozostałym zakresie zasady dotyczące przekształceń użytkowania wieczystego we własność pozostaną niezmienione. Do takiego przekształcenia potrzebna jest odpowiednia decyzja administracyjna. Postępowanie w tej sprawie inicjuje wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności. Jeżeli grunt stanowi własność Skarbu Państwa, organem, do którego należy składać wnioski o przekształcenie, jest starosta. W przypadku nieruchomości należących do gminy jest to wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Z kolei organami właściwymi do rozpatrywania wniosków dotyczących użytkowania wieczystego gruntów należących do powiatu i samorządu województwa będą odpowiednio: zarząd powiatu bądź zarząd województwa.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja o przekształceniu stała się ostateczna. Stanowi ona również podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi (np. gminie) opłaty z tytułu tego przekształcenia. Wynosi ona różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83)