Zmiana sposobu korzystania z użytkowanej nieruchomości

Deweloper nabył od innej spółki prawo użytkowania wieczystego gruntu oddanego na cele budowlane. Opłata roczna wynosi 3% wartości nieruchomości. Deweloper wystąpił o uzyskanie pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego. Czy po uzyskaniu pozwolenia na budowę będzie można skutecznie starać się o obniżenie stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego tego terenu z 3% na 1% z uwagi na cel mieszkaniowy inwestycji?

Wniosek o zmianę (obniżenie) stawki opłaty rocznej z 3% na 1% złożony od razu po uzyskaniu pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego będzie przedwczesny i zapewne spotka się z odmową ze strony organu administracyjnego reprezentującego właściciela nieruchomości (w przypadku gminy będzie nim wójt, burmistrz lub prezydent miasta).

Zgodnie z art. 73 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.), jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81 wspomnianej ustawy (dotyczący aktualizacji opłaty rocznej).

Chodzi tutaj jednak tylko o taką zmianę sposobu korzystania z gruntu, która powoduje zarazem "zmianę celu, na który nieruchomość została oddana". Specyfiką omawianej sytuacji jest więc to, że cel mieszkaniowy ma wynikać z bieżącego, mieszkaniowego sposobu korzystania z gruntu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2010 r., sygn. akt I CSK 591/09). Ustawodawca nie wprowadza jakichkolwiek kryteriów, które powinny być spełnione w odniesieniu do przesłanki "trwałości", dlatego też przesłankę tę należy obiektywizować.

Wznoszenie budynku mieszkalnego na danym gruncie jest docelowo ukierunkowane na mieszkaniowe korzystanie z tego gruntu, jednakże dopiero w chwili ukończenia robót budowlanych można mówić o zmianie sposobu korzystania z nieruchomości jako czynności dokonanej. Przepisy prawa budowlanego wskazują, iż stan budowy kończy się z chwilą dopuszczenia obiektu budowlanego do użytkowania. Dlatego też trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, następuje w wyniku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego wzniesionego na tej nieruchomości.

Zatem w przypadku złożenia wniosku o zmianę stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 3% na 1% zaraz po uzyskaniu pozwolenia na budowę, a przed pozwoleniem na użytkowanie obiektu, organ rozpoznający tego typu sprawę powinien stwierdzić brak podstaw do takiej obniżki.

Dodajmy, że jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.