Kiedy kończy się użytkowanie wieczyste?

Popularne wciąż prawo użytkowania wieczystego gruntu jest ustanawiane na długi okres, od 40 do 99 lat. Wygasa więc z upływem tego czasu, choć można też wnosić o jego przedłużenie. Może też zakończyć się wcześniej w wyniku rozwiązania umowy przez strony lub przez sąd na żądanie organu reprezentującego właściciela nieruchomości. Użytkowanie wieczyste może również przestać istnieć na skutek jego przekształcenia w prawo własności.

Cel i okres użytkowania

Użytkowanie wieczyste stanowi jeden z tytułów prawnych (prawo rzeczowe) do nieruchomości. Użytkownik wieczysty, choć nie jest właścicielem gruntu, może z niego korzystać i rozporządzać nim podobnie jak właściciel. W odróżnieniu od prawa własności, treść prawa użytkowania wieczystego wyznaczona jest, poza ustawami i zasadami współżycia społecznego, umową o oddaniu gruntu. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna określać okres użytkowania wieczystego. Ponadto umowa powinna wyznaczać sposób korzystania z gruntu zgodnie z celem ustanowienia tego prawa, np. określoną zabudowę gruntu.

Postanowienia umowy o oddanie gruntu kształtują treść prawa użytkowania wieczystego i wiążą one również kolejnego nabywcę tego prawa, tj. osobę, na którą zostanie ono przeniesione.

Określenie sposobu korzystania z gruntu podlega ujawnieniu w księdze wieczystej.

Rozwiązanie umowy przez sąd

W sytuacji gdy użytkownik wieczysty korzysta z danej nieruchomości w sposób sprzeczny z określonym w umowie, a w szczególności jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie, właściwy organ (w przypadku nieruchomości należących do gmin będzie to wójt, burmistrz lub prezydent miasta) może żądać rozwiązania umowy użytkowania wieczystego. Z tego rodzaju żądaniem organ reprezentujący właściciela gruntu musi wystąpić do sądu powszechnego (wydział cywilny). Nie wystarczy pismo skierowane do użytkownika wieczystego, bowiem umowy użytkowania wieczystego nie można jednostronnie wypowiedzieć. Dopiero wyrok sądu uwzględniający to żądanie powoduje rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego.

W razie przedwczesnego rozwiązania takiej umowy gmina będzie miała obowiązek zwrotu tylko i wyłącznie sumy opłat rocznych wniesionych przez użytkownika za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego. Zwrotowi nie podlega już pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego. Podobnie z opłatami rocznymi przypadającymi za wykorzystany okres użytkowania wieczystego.

Opłaty roczne zwracane użytkownikowi podlegają również waloryzacji. Maksymalna wysokość kwoty podlegającej zwrotowi nie może jednak przekraczać wartości prawa użytkowania wieczystego określonej na dzień rozwiązania umowy.

W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy przed upływem tego okresu, użytkownikowi wieczystemu przysługuje również wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia. Wynagrodzenie powinno być równe wartości tych budynków i urządzeń określonej na dzień wygaśnięcia użytkowania wieczystego. Za budynki i inne urządzenia wzniesione wbrew postanowieniom umowy wynagrodzenie nie przysługuje.

Rozwiązanie za porozumieniem

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby użytkownik wieczysty i właściciel gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste (np. gmina) dokonali zgodnego rozwiązania umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Wymaga to zawarcia osobnej umowy, tym razem rozwiązującej, która dla swej ważności musi być również sporządzona w formie aktu notarialnego.

Zrzeczenie

Wprawdzie nie jest możliwe wypowiedzenie umowy użytkowania wieczystego, jednak użytkownik wieczysty może się go wyzbyć na skutek zrzeczenia. Zrzeczenie się przez osobę fizyczną prawa użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie tego prawa (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 26/2006). Oświadczenie użytkownika wieczystego musi być złożone w formie aktu notarialnego i zostać doręczone właścicielowi nieruchomości (organowi reprezentującemu jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa). Podobnie jak w innych przypadkach wygaśnięcia użytkowania wieczystego, niezbędne jest także wykreślenie tego prawa z księgi wieczystej.

Przekształcenie

Prawo użytkowania wieczystego wygasa również na skutek jego przekształcenia w prawo własności. Jeżeli wniosek pochodzi od uprawnionego użytkownika wieczystego, organ administracji reprezentujący właściciela gruntu nie może odmówić wydania decyzji w sprawie przekształcenia prawa.

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność następuje w trybie decyzji administracyjnej, zaś samo postępowanie inicjuje wniosek użytkownika wieczystego. To, który organ jest władny do wydania takiej decyzji, a jednocześnie kto powinien być adresatem wniosku o przekształcenie prawa, zależy od właściciela nieruchomości. Jeżeli przykładowo grunt stanowi własność Skarbu Państwa, organem, do którego należy składać wnioski o przekształcenie, jest starosta.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja o przekształceniu stała się ostateczna. Stanowi ona również podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Przekształcenie jest odpłatne. Użytkownik wieczysty, którego wniosek w sprawie przekształcenia prawa zostanie uwzględniony, obowiązany będzie do uiszczenia opłaty z tego tytułu. Jej wysokość ustalana jest w decyzji o przekształceniu i wynosi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego.

Sposób wygaśnięcia użytkowania wieczystego	Możliwość i wymogi	Rozliczenia stron
Wypowiedzenie	Brak możliwości - umowa terminowa.	Brak
Rozwiązanie przez sąd	Możliwe - na wniosek organu reprezentującego właściciela, gdy użytkownik wieczysty korzysta z danej nieruchomości w sposób sprzeczny z ustalonym w umowie.	Użytkownik wieczysty otrzymuje zwrot sumy opłat rocznych za niewykorzystany okres umowy oraz wynagrodzenie za wzniesione przez niego lub nabyte na własność budynki i inne urządzenia.
Rozwiązanie umowne	Dopuszczalne - wymaga zawarcia umowy rozwiązującej w formie aktu notarialnego.	j.w.
Przekształcenie	Przysługuje użytkownikom wieczystym posiadającym to prawo w dniu 13 października 2005 r. oraz ich następcom prawnym. Niezbędny jest wniosek o przekształcenie do organu administracyjnego reprezentującego właściciela.	Dotychczasowy użytkownik wieczysty wnosi na rzecz organu opłatę z tytułu przekształcenia.
Zrzeczenie	Dopuszczalne. Wymaga dla oświadczenia zrzekającego się formy aktu notarialnego. Oświadczenie użytkownika wieczystego o zrzeczeniu się przysługującego mu prawa musi zostać złożone w formie aktu notarialnego.	Brak rozliczeń