Przekształcenie użytkowania wieczystego

Użytkowanie wieczyste jest specyficznym prawem rzeczowym zbliżonym do własności, jednak mimo wszystko ustanowionym na pewien okres (najczęściej 99 lat) oraz oznaczającym konieczność uiszczania co roku opłat właśnie na rzecz właściciela gruntu. Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być bowiem jedynie grunty stanowiące własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. Wspomniane niedogodności sprawiają jednak, że warto rozważyć przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Uwłaszczenia mogą się obecnie domagać zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne, a także ich następcy prawni. Nie obowiązują już bowiem ograniczenia podmiotowe (dotyczące osób fizycznych) i przedmiotowe (dotyczące mieszkaniowego lub rolnego przeznaczenia gruntu) zawężające uprawnienie do żądania przekształcenia użytkowania wieczystego we własność.

Istotne jest jednak to, kiedy powstało prawo użytkowania wieczystego. W zasadzie bowiem tylko użytkownicy wieczyści, którzy posiadali prawo użytkowania wieczystego w dniu 13 października 2005 r. lub ich następcy prawni, mogą żądać przekształcenia użytkowania wieczystego we własność, zaś organ rozpatrujący taki wniosek winien go rozpatrzyć pozytywnie. W innym przypadku użytkownicy wieczyści mogą wnioskować o nabycie prawa własności na ogólnych zasadach wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami, ale bez pewności, że dojdzie do nabycia gruntu.

Wymieniona data bierze się stąd, że w tym dniu weszła w życie ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Informacja o tym jest o tyle ważna, że właśnie posiadanie prawa użytkowania wieczystego w tym dniu jest istotne do ustalenia, czy dany użytkownik wieczysty może żądać uwłaszczenia w drodze decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, czy też nie.

Różnica wartości

Kluczową sprawą są zwykle koszty, które będą decydować o tym, czy wniosek o przekształcenie faktycznie opłaca się złożyć, czy też nie. Niestety, właściwie nie można ustalić dokładnie opłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego bez wniosku w tej sprawie, bowiem wysokość opłaty ustalana jest w trakcie postępowania administracyjnego na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego. W przypadku uznania, że opłata okaże się zbyt wysoka, strona wnioskująca o przekształcenie może jeszcze cofnąć wniosek, unikając decyzji w sprawie przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, po czym postępowanie zostanie umorzone. Tak czy inaczej, strona (użytkownik wieczysty) będzie obowiązana ponieść koszt opinii. Stronę postępowania administracyjnego obciążają bowiem koszty, które zostały poniesione w jej interesie lub na jej żądanie, a nie wynikają z ustawowego obowiązku organów prowadzących postępowanie. Tak wynika z art. 262 § 1 pkt 2 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267).

Opłata z tytułu samego przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności (wyjątki od tego obowiązku są nieliczne) jest ustalana w oparciu o przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i wynosi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego. Wartość jednego i drugiego szacuje w trakcie postępowania administracyjnego rzeczoznawca majątkowy.

Raty i bonifikata

Na wniosek użytkownika wieczystego organ administracyjny rozkłada należność z tytułu omawianej opłaty na raty na okres od 10 do 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. W takim wypadku wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego zostanie jednak zabezpieczona przez ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości. Zastosowanie innej stopy procentowej wymaga zgody wojewody - gdy chodzi o nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, lub właściwej rady bądź sejmiku - w stosunku do gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego.

Organ właściwy do wydania decyzji może również udzielić bonifikaty od opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność, lecz podstawą do tego jest zarządzenie wojewody (nieruchomości Skarbu Państwa) bądź uchwała właściwej rady lub sejmiku (nieruchomości gmin, powiatów i samorządów województw).

Postępowanie i decyzja

Do przekształcenia użytkowania wieczystego we własność niezbędna jest decyzja administracyjna właściwego organu reprezentującego właściciela, np. w przypadku gruntów Skarbu Państwa - starosty lub prezydenta miasta, a w przypadku gruntów komunalnych - wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja o przekształceniu stała się ostateczna. Taka decyzja stanowi również podstawę wpisu do księgi wieczystej. Samo postępowanie administracyjne inicjuje wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nie określa terminu do wydania decyzji o przekształceniu. Zastosowanie znajdą więc przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego. Co do zasady, organy administracji publicznej obowiązane są załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki. Jednakże załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. W praktyce trwa to znacznie dłużej z uwagi przede wszystkim na konieczność dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny samego gruntu, jak i prawa użytkowania wieczystego w celu ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia, która stanowi różnicę między pierwszą z tych wartości a drugą.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83)