Użytkowanie wieczyste.
Kiedy opłata roczna może wzrosnąć?

Opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nie jest niestety stała w całym okresie trwania tego prawa. Koszt ten potrafi drastycznie zmienić się z roku na rok, choć ustawodawca przewidział pewien mechanizm rozkładania większych podwyżek na kolejne lata. Niezależnie od zasadności aktualizacji, kwestionowanie proponowanej nowej stawki skutkuje przesunięciem podwyżki w czasie, a w konsekwencji nie powoduje obowiązku zapłaty odsetek.

Spory o zasadność aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego potrafią trwać latami. Toczą się one w dość specyficznym trybie: najpierw przed Samorządowym Kolegium Odwoławczym, a następnie w sądach powszechnych, także w obu instancjach. Na etapie sądowym pojawia się również potrzeba przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego sądowego i to na wniosek właściciela, a nie użytkownika wieczystego, chyba że chodzi akurat o aktualizację opłaty rocznej w dół (jej redukcję) na wniosek tego ostatniego.

Do czasu rozstrzygnięcia sprawy przez sąd opłata roczna pozostaje na dotychczasowym poziomie. Jednak ustalona na skutek prawomocnego wyroku sądu lub w wyniku zawarcia przed nim ugody nowa wysokość opłaty rocznej obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym wypowiedziano wysokość dotychczasowej opłaty. W przypadku nieskutecznego zaskarżenia aktualizacji opłaty rocznej oznacza to konieczność uzupełnienia brakującej opłaty za okres wstecz, jednakże tylko w wartości nominalnej (bez odsetek).

Wypowiedzenie opłaty

Właścicielem nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste może być Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego (gmina, powiat, samorząd województwa) lub związek tych jednostek. Właściciela reprezentuje więc organ, np. dla gruntów komunalnych jest to wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Starosta z kolei (a prezydent w miastach na prawach powiatu) jest właściwy zarówno dla gruntów należących do powiatu, jak i dla nieruchomości Skarbu Państwa.

Najczęściej z inicjatywą zmierzającą do aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego występują właśnie organy reprezentujące publicznych właścicieli nieruchomości, którym zależy na większych przychodach z opłat. Ta inicjatywa przejawia się w pisemnym wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Jednocześnie organ powinien przesłać m.in. ofertę przyjęcia nowej wysokości opłaty. W takim wypowiedzeniu winien być także wskazany sposób obliczenia nowej wysokości opłaty oraz pouczenie użytkownika wieczystego o sposobie zakwestionowania wypowiedzenia. Do wypowiedzenia organ winien także dołączyć informację o wysokości oszacowania dokonanego przez rzeczoznawcę oraz o miejscu, w którym można zapoznać się z operatem szacunkowym. Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się bowiem na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego.

Organ, który zamierza zaktualizować opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, powinien ją wypowiedzieć na piśmie najpóźniej do dnia 31 grudnia poprzedzającego rok, w którym miałaby już obowiązywać nowa opłata. Zatem, aby odnieść skutek np. na rok 2014, a więc na przypadającą do zapłaty do końca marca 2014 r. opłatę roczną, wypowiedzenie musi być doręczone użytkownikowi wieczystemu jeszcze w bieżącym 2013 roku.

Tryb zaskarżenia

Aktualizacja opłaty rocznej płaconej z tytułu prawa użytkowania wieczystego gruntu nie ma charakteru decyzji administracyjnej, w związku z tym nie wnosi się odwołania w trybie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego. Jednak nie oznacza to, że użytkownikowi wieczystemu (np. będącemu spółką handlową czy innym przedsiębiorcą) nie przysługują żadne środki obrony. W przypadku gdy użytkownik wieczysty nie zgadza się z aktualizacją, może ją kwestionować w pierwszej kolejności poprzez wniesienie do samorządowego kolegium odwoławczego wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Należy go złożyć w dwóch egzemplarzach. Niekwestionowanie aktualizacji w ten właśnie sposób oznaczać będzie de facto przyjęcie nowej wysokości opłaty rocznej poczynając od najbliższego roku kalendarzowego.

30 dni - termin na złożenie wniosku o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości.

Orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego, na które można czasem długo czekać, często jednak nie kończy sporu o wysokość opłaty rocznej. Zakładając, że będzie ono niekorzystne, użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw od takiego orzeczenia do sądu powszechnego, za pośrednictwem kolegium, które orzekało w sprawie. Termin na wniesienie tego rodzaju środka zaskarżenia wynosi 14 dni i zaczyna biec od otrzymania rozstrzygnięcia SKO.

W razie wniesienia sprzeciwu w terminie orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego traci moc. Jest to też równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium ma obowiązek przekazać właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wcześniejszy wniosek użytkownika wieczystego złożony do kolegium będzie pełnił rolę pozwu, i to niezależnie od tego, jakie było rozstrzygnięcie SKO i która ze stron wnosiła sprzeciw. Następnie po wyroku sądu pierwszej instancji użytkownik wieczysty lub właściciel nieruchomości mają prawo złożyć apelację do sądu drugiej instancji (np. do sądu okręgowego, jeżeli w pierwszej instancji orzekał sąd rejonowy).

Aktualizacja na raty

W świetle zasad obowiązujących od 9 października 2011 r. aktualizacja może następować nie częściej niż raz na 3 lata. Przesłanką do tego jest zawsze zmiana wartości nieruchomości. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego oblicza się bowiem według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Zaktualizowaną opłatę roczną ustala się, przy zastosowaniu dotychczasowej stawki procentowej, od wartości nieruchomości określonej na dzień aktualizacji opłaty. Oznacza to, że aktualizacja opłat rocznych nie zmienia ustalonej w umowie stawki procentowej. Przedsiębiorcy wnoszą z reguły opłaty roczne na poziomie 3% wartości nieruchomości.

Obowiązuje również zasada stopniowego wprowadzania podwyżek o skali powyżej 100%. Mianowicie w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżkę) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Dopiero w trzecim roku od aktualizacji opłata roczna jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Ustalona przez sąd opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego staje się wymagalna, w części przewyższającej opłatę dotychczasową, po uprawomocnieniu się wyroku.

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca 2005 r., sygn. akt III CZP 37/05

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.)