Jak zmienić użytkowanie wieczyste we własność?

Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym wykazującym wiele podobieństw do własności. Daje uprawnionemu tytuł prawny do korzystania z danego terenu, często włącznie z jego zabudową. Prawem użytkowania wieczystego można również rozporządzać, podobnie jak własnością. Jednak powoduje ono obowiązek corocznego uiszczenia opłat na rzecz właściciela danej nieruchomości gruntowej, najczęściej gminy lub Skarbu Państwa. Najwięcej z tego tytułu płacą firmy wykorzystujące grunt w celach gospodarczych, bo aż 3% jego wartości rynkowej. Sposobem na uniknięcie tego kosztu jest nabycie własności nieruchomości. W tym celu warto rozważyć złożenie wniosku o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Kwestie związane z uwłaszczeniem użytkowników wieczystych reguluje ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Akt ten wszedł w życie w dniu 13 października 2005 r. Informacja o tym jest o tyle ważna, że właśnie posiadanie prawa użytkowania wieczystego w tym dniu jest istotne do ustalenia, czy dany użytkownik wieczysty może żądać uwłaszczenia w drodze decyzji administracyjnej o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego, czy też nie. W zasadzie tylko użytkownicy wieczyści, którzy posiadali to prawo w dniu 13 października 2005 r. lub ich następcy prawni mogą ubiegać się o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność.

Uprawnieni do uwłaszczenia

Aktualnie ustawa stanowi uniwersalnie, że o przekształcenie mogą wnosić zarówno osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Dotyczy to również ich następców prawnych (np. spadkobiercy spółki akcyjnej, która przed przekształceniem była spółką z o.o.). Wprawdzie ustawa nie wspomina o tzw. jednostkach organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną (np. osobowym spółkom handlowym, jak spółka jawna czy spółka komandytowa), jednakże tą pozorną lukę wypełnia art. 331 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Nakazuje on stosować do tych jednostek odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Skoro więc osoba prawna może żądać przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, to takie samo uprawnienie przysługuje wspomnianym jednostkom.

Procedura

Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność nie następuje z mocy prawa. Potrzebna jest do tego odpowiednia decyzja administracyjna. Postępowanie w tej sprawie inicjuje wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności.

Adresat wniosku to po prostu organ reprezentujący właściciela gruntu. Jeżeli grunt stanowi własność Skarbu Państwa, organem, do którego należy składać wnioski o przekształcenie, jest starosta. W przypadku nieruchomości należących do gminy jest to wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Z kolei organami właściwymi do rozpatrywania wniosków dotyczących użytkowania wieczystego gruntów należących do powiatu i samorządu województwa będą odpowiednio: zarząd powiatu bądź zarząd województwa.

Ustawa nie określa terminu do wydania decyzji o przekształceniu. Zastosowanie znajdą więc ogólne przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000 r. nr 98, poz. 1071 ze zm.). Co do zasady, organy administracji publicznej obowiązane są załatwiać sprawy bez zbędnej zwłoki. Jednakże załatwienie sprawy wymagającej postępowania wyjaśniającego powinno nastąpić nie później niż w ciągu miesiąca, a sprawy szczególnie skomplikowanej - nie później niż w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania. W praktyce trwa to znacznie dłużej z uwagi przede wszystkim na konieczność dokonania przez rzeczoznawcę majątkowego wyceny samego gruntu, jak i prawa użytkowania wieczystego w celu ustalenia opłaty z tytułu przekształcenia, która stanowi różnicę między pierwszą z tych wartości a drugą.

Prawo użytkowania wieczystego przekształca się w prawo własności nieruchomości z dniem, w którym decyzja o przekształceniu stała się ostateczna. Taka decyzja stanowi również podstawę wpisu do księgi wieczystej.

Koszt zmiany

Osoba (lub podmiot), na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi (np. gminie) opłaty z tytułu tego przekształcenia. Jak już wspomniano, jej wysokość ustalana jest w decyzji o przekształceniu i stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości a wartością prawa użytkowania wieczystego.

Na wniosek użytkownika wieczystego organ administracyjny winien jednak rozłożyć tę należność na raty na okres od 10 do 20 lat, chyba że wnioskodawca wystąpi o okres krótszy niż 10 lat. Nieuiszczona część opłaty podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. W takim wypadku wierzytelność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego zostanie jednak zabezpieczona przez ustanowienie hipoteki przymusowej na nieruchomości. Zastosowanie innej stopy procentowej wymaga zgody wojewody - gdy chodzi o nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa, lub właściwej rady bądź sejmiku - w stosunku do gruntów należących do jednostek samorządu terytorialnego.

Organ właściwy do wydania decyzji może również udzielić bonifikaty od opłaty w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność, lecz podstawą do tego jest zarządzenie wojewody (nieruchomości Skarbu Państwa) bądź uchwała właściwej rady lub sejmiku (nieruchomości gmin, powiatów i samorządów województw).

Pomoc publiczna

Warto pamiętać, ponieważ może to dodatkowo wydłużyć postępowanie, iż regulacje ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości stosuje się z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Chodzi o sytuacje, w których przedsiębiorca wnioskuje o udzielenie bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia lub o jej rozłożenie na nisko oprocentowane raty.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2012 r. poz. 83)