Sprzedaż budynku i gruntu w użytkowaniu wieczystym

Spółka jest użytkownikiem wieczystym gruntu należącego do miasta (gminy), na którym pod koniec lat 90. ubiegłego stulecia postawiono magazyn, który ma własną księgę wieczystą jako budynek. Czy można sprzedać sam grunt, a właściwie prawo użytkowania wieczystego, zaś wzniesiony w tym samym miejscu budynek zostawić w spółce lub sprzedać osobno innej osobie?

NIE. Zgodnie z art. 235 § 2 Kodeksu cywilnego przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Tym samym prawo użytkowania wieczystego jest prawem nadrzędnym w stosunku do prawa własności budynków wzniesionych na danym gruncie. To powiązanie obu praw (prawa użytkowania wieczystego gruntu i prawa własności budynków lub urządzeń) oznacza, że żadne z nich nie może zostać samodzielnie przeniesione (np. sprzedane, podarowane) na inną osobę. Co więcej, wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego, np. z powodu wypowiedzenia umowy przez gminę, oznaczać będzie wygaśnięcie prawa własności wzniesionych na danej nieruchomości budynków lub innych urządzeń.

W praktyce obrotu cywilnoprawnego nierzadko zdarzały się jednak przypadki sprzedaży budynków bez prawa użytkowania wieczystego, czy też samego użytkowania wieczystego bez jednoczesnej sprzedaży budynków. Wynikało to bądź z nieznajomości obowiązującej w tej mierze regulacji, bądź z niedopatrzenia. Sporządzenia aktu notarialnego sprzedaży budynku bez prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest wzniesiony (lub odwrotnie), jako czynności prawnej sprzecznej z prawem, powinien odmówić sam notariusz. Nawet jeżeli umowa taka zostanie sporządzona w wymaganej do tego formie, tj. w formie aktu notarialnego, nie wpłynie to na jej ważność.

Nieważna będzie również umowa sprzedaży samego budynku wniesionego na użytkowanym wieczyście gruncie (tu: magazynu) bez jednoczesnego przeniesienia tego prawa. W uzasadnieniu przywołanego wyroku Sąd Najwyższy uznał za nieważną umowę w formie aktu notarialnego, na podstawie której użytkownik wieczysty chciał sprzedać innym osobom prawo użytkowania wieczystego działek bez zawarcia w niej postanowień o przeniesieniu na te osoby własności znajdujących się na tych działkach budynków. Taki akt nie może stanowić podstawy wpisu w księdze wieczystej wynikającego z niej prawa wieczystego użytkowania jedynie w odniesieniu do samego gruntu.

Do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. W związku z tym, poza wymogiem formy aktu notarialnego, przeniesienie użytkowania wieczystego nie może nastąpić pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu.

Umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego, która nie zawiera postanowień o przeniesieniu także prawa własności budynków, jest nieważna.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia 2003 r., sygn. akt II CKN 1155/00