Gdy użytkownik wieczysty musi zabudować nieruchomość gruntową

Na użytkowniku wieczystym spoczywają określone powinności związane z posiadaną przez niego nieruchomością, takie jak np. obowiązek ponoszenia opłat rocznych czy też regulowania podatku od nieruchomości. Z umowy zawartej z jednostką samorządu terytorialnego może również wynikać wymóg zabudowania nieruchomości gruntowej w określonym czasie. Jego niedopełnienie może skutkować poniesieniem dodatkowych opłat rocznych, a czasem nawet wcześniejszym rozwiązaniem umowy.

Obowiązek zabudowania nieruchomości

Jednostki samorządu terytorialnego posiadają zasób nieruchomości, którymi mogą dysponować oddając je w najem, dzierżawę, użytkowanie wieczyste lub ostatecznie nawet dokonać ich sprzedaży. Użytkowanie wieczyste jest specyficznym prawem umiejscowionym pomiędzy bezwzględnym prawem własności a pozostałymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Ustanawianie i znoszenie użytkowania wieczystego oraz kształtowanie elementów treści stosunku prawnego tego użytkowania następuje co do zasady w drodze cywilnoprawnych oświadczeń woli oraz czynności cywilnoprawnych właściciela i użytkownika wieczystego. Nie są to więc decyzje administracyjne jednostek samorządu terytorialnego.

Umowa zawierana pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego a użytkownikiem gruntu określa m.in. okres użytkowania wieczystego. Przy czym jest on zależny od celu, na który nieruchomość gruntowa zostaje oddana. Generalnie użytkowanie wieczyste trwa 99 lat, jednakże w wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu na tak długi okres, dopuszczalne jest jego skrócenie. W takim przypadku umowa musi być jednak zawarta na co najmniej czterdzieści lat. Ponadto umowa powinna określać sposób korzystania z gruntu przez wieczystego użytkownika. Przykładowo, użytkownik wieczysty może zostać na podstawie zapisów umowy zobowiązany do wzniesienia na gruncie budynków lub innych urządzeń. W takim przypadku umowa powinna określać:

termin rozpoczęcia i zakończenia robót,
rodzaj budynków lub urządzeń oraz obowiązek ich utrzymywania w należytym stanie,
warunki i termin odbudowy w razie zniszczenia albo rozbiórki budynków lub urządzeń w czasie trwania użytkowania wieczystego,
wynagrodzenie należne wieczystemu użytkownikowi za budynki lub urządzenia istniejące na gruncie w dniu wygaśnięcia użytkowania wieczystego.

Użytkownik jest właścicielem budynków

Strony zawieranej umowy, w granicach gwarantowanej im swobody umów, mogą ustalić sposób korzystania z gruntu poprzez określenie, iż ma być na nim wybudowany budynek o określonym przeznaczeniu. Oddający grunt w użytkowanie wieczyste (np. gmina) może bowiem być zainteresowany, aby na tym gruncie powstał budynek określonego rodzaju. Postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej.

Jeżeli nieruchomość gruntowa jest już zabudowana, to oddanie jej w użytkowanie wieczyste następuje z równoczesną sprzedażą położonych na niej budynków i innych urządzeń. Nie można więc w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste postanowić, iż znajdujące się na tym gruncie budynki (lub inne urządzenia) stanowić będą, jako części składowe nieruchomości, przedmiot użytkowania wieczystego. Stają się bowiem własnością użytkownika. Jego własnością stają się również obiekty przez niego wybudowane.

Kiedy można rozwiązać umowę?

Użytkowanie wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo w drodze rozwiązania umowy przed terminem. Przy czym właściciel nieruchomości (właściwy organ jednostki samorządu terytorialnego) może żądać wcześniejszego jej rozwiązania. Może to nastąpić jeżeli użytkownik wieczysty korzysta z tej nieruchomości w sposób sprzeczny z określonym w umowie, a w szczególności, jeżeli nie zabudował jej w ustalonym terminie.

Dodatkowe opłaty roczne

W razie niedotrzymania terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej organ może wyznaczyć użytkownikowi dodatkowy termin na zrealizowanie obciążających go obowiązków. W takim jednak przypadku mogą być ustalone dodatkowe opłaty roczne obciążające użytkownika wieczystego, niezależnie od opłat, które corocznie ponosi z tytułu użytkowania wieczystego. Wysokość dodatkowej opłaty rocznej wynosi 10% wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień ustalenia opłaty za pierwszy rok, po bezskutecznym upływie terminu jej zagospodarowania, ustalonego w umowie lub decyzji. Za każdy następny rok opłata podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości. Obowiązek ponoszenia dodatkowych opłat rocznych powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po bezskutecznym upływie terminów zagospodarowania nieruchomości gruntowej ustalonych w umowie lub decyzji.

"Gdy w umowie o ustanowieniu użytkowania wieczystego został oznaczony termin zabudowania nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste, to budowa po terminie może być uznana za równoznaczną z sytuacją, gdy użytkownik wieczysty wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń".

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 stycznia 2011 r., sygn. akt I CSK 132/10

"Dodatkowe opłaty roczne ustalane w oparciu o przepisy u.g.n. stanowią swego rodzaju sankcję finansową mającą na celu zdyscyplinowanie użytkownika wieczystego w zagospodarowaniu nieruchomości, zgodnie z celem określonym w umowie".

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 28 maja 2010 r., sygn. akt II SA/Kr 423/10

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.)