Odpowiedzialność za szkodę po terminie rękojmi

Sześć lat temu kupiłem od dewelopera dom. W ostatnim sezonie grzewczym okazało się, że moja instalacja grzewcza jest nieszczelna - problem dotyczy ogrzewania podłogowego, które wykonał deweloper. Posiadam ekspertyzę, z której wynika, że przyczyną awarii jest niewłaściwe (niezgodne ze sztuką budowlaną) wykonanie instalacji - promień zgięcia pętli grzewczych był zbyt duży, co spowodowało ich popękanie. Zgłosiłem sprawę do dewelopera, jednak ten uznał, że w żadnym wypadku odpowiedzialności nie ponosi, gdyż rękojmi za wady już nie ma. Czy faktycznie nie mam prawa do odszkodowania?

Uzyskanie odszkodowania od dewelopera może być możliwe. Z pytania wynika, że Czytelnik nie posiada już roszczeń wynikających z rękojmi za wady nabytej nieruchomości. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna w przypadku nieruchomości zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu.

W pewnych sytuacjach można dochodzić odpowiedzialności po upływie terminu rękojmi. Chodzi o ogólne zasady cywilnej odpowiedzialności za szkodę. W myśl przepisów dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które odpowiedzialności nie ponosi. Zasadniczo dłużnik zobowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

Jeśli kupującym przysługują uprawnienia z rękojmi lub gwarancji oraz uprawnienia odszkodowawcze, mają oni prawo wyboru, z których roszczeń skorzystają. Po upływie terminów z tytułu rękojmi i gwarancji pozostaje jedynie możliwość skorzystania z roszczeń w związku z niewłaściwym wykonaniem umowy. Jednak w takim przypadku kupujący musi udowodnić nie tyle ujawnienie się wady, co fakt nienależytego wykonania zobowiązania przez sprzedawcę (dewelopera), rodzaj i wysokość szkody oraz istnienie normalnego związku przyczynowego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą. Termin przedawnienia roszczenia o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania rozpoczyna bieg dopiero od dnia wystąpienia szkody pozostającej w związku przyczynowym z tym zdarzeniem (a nie np. od dnia wydania rzeczy kupującemu).

Roszczenia te przedawniają się na zasadach ogólnych, tj. stosownie do art. 118 K.c. termin przedawnienia wynosi 6 lat, oraz ewentualnie 3 lata, jeśli są one związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Pomimo upływu terminu rękojmi możliwe jest dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych.